路線価 (2023) 宮城県仙台市青葉区本町1-14-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区本町１丁目１４番１９
価格時点	2023 年
駅名	勾当台公園駅 から 580m
路線価
1坪当たり	1坪 178万5,240 円
1平米当たり	1平米 54万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億2,700万 円 (176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 239万3,544 円 1平米 72万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億2,800万 円 (176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 239万6,850 円／坪 1平米 72万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ仙台駅西方の商業地域のうち幹線街路背後の商業地を補完する機能を有するオフィス街やその周辺の商業地域である。需要者の中心は、県内外の投資法人や資金力のある地元不動産業者等である。中心街でのオフィス需要は根強く、商業ビル供給の不足から用地需要が高い。需要の中心価格帯は、２００㎡程度の更地で１億３千万円程度である。 (2) 同一需給圏は、仙台市中心部の高度商業地域背後、幹線街路沿いの商業地域等である。需要者の中心は、地元企業若しくは資金力のある個人投資家やマンションデベロッパー等である。中心部の高度商業地域における収益物件の供給減少を背景に投資エリアの拡大傾向がみられる他、希少性の高い中心部のマンション用地としての需要も堅調である。需要の中心は、２００㎡程度の更地で１億５千万円前後と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏の取引事例を採用して求めており、市場の動向を反映して実証的である。収益価格は、投資採算性に着目してビルを建築し賃貸することを想定し求めたが、市場賃料が地価動向に即応してないため比準価格より低位に求められたものと思料する。よって本件では、実証的な比準価格を重視し投資採算性を検討する上で有効な収益価格を関連付けて代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は規範性の高い取引事例から求めた価格で、市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は定禅寺通沿いにおける商業地域の地域性に基づき求めた価格で、不動産の収益性を反映し理論的である。市場参加者は、代替不動産の取引価格や希少性に加え、対象不動産の収益性を考慮して意思決定することから、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	勾当台公園駅東方
距離	580 m
土地の状態
土地面積	53.2 坪 (176 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区本町１丁目１４番１９
標準地の範囲
東	40 m
西	80 m
南	50 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中心部オフィス街の背後の中低層店舗・事務所・マンション等が混在する商業地域。
街路	２７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心部の仙台ビジネス地区では空室率も持ち直しの傾向が見られ、その影響で周辺商業地に対する需要は堅調である。当面の間は、地価は上昇傾向が続くものと予測される。 (2)ＪＲ仙台駅西口地区、地下鉄駅及び官公署への接近性が良好な定禅寺通沿いの商業地域で、オフィス用地・マンション用地いずれの需要も堅調であるが、供給が限定的であるため、地価は上昇傾向が続くものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 248万2,806 円 1平米 75万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 247万9,500 円 1平米 75万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 248万2,806円 1平米 75万1,000円
前年から次年への変動率 6.3 ％
2022年	1坪 225万1,386円 1平米 68万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 247万9,500円 1平米 75万円
前年から次年への変動率 6.5 ％
2019年	1坪 225万1,386円 1平米 68万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)青葉区中心商業地では需要は依然として高く、良好な資金調達環境を背景として、地価は上昇傾向が続いている。 (2)良好な資金調達環境を反映し青葉区商業地の地価は上昇率が拡大。飲食を中心とした繁華街ではコロナ禍の影響から依然として地価は下落傾向にある。
地域要因
(1)繁華性はやや欠けるが、中心部でのオフィス需要の回復傾向が周辺地域にも波及しており、土地需要は増加傾向にある。 (2)ＪＲ仙台駅西口、地下鉄駅及び官公署から徒歩圏内に位置しており、希少性の高いマンション用地としての需要が高く、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区本町１丁目１４番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万8,728 円／平米 300万4,255 円／坪
推定価格 平米 坪	95万3,882 円／平米 315万3,534 円／坪
標準価格 平米 坪	95万3,882 円／平米 315万3,534 円／坪
査定価格 平米 坪	95万4,000 円／平米 315万3,924 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311010 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区本町１丁目１４番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	70万563 円／平米 231万6,061 円／坪
推定価格 平米 坪	72万9,130 円／平米 241万504 円／坪
標準価格 平米 坪	75万9,510 円／平米 251万940 円／坪
査定価格 平米 坪	76万 円／平米 251万2,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区本町１丁目１４番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	88万2,273 円／平米 291万6,795 円／坪
推定価格 平米 坪	74万6,539 円／平米 246万8,058 円／坪
標準価格 平米 坪	74万8,035 円／平米 247万3,004 円／坪
査定価格 平米 坪	74万8,000 円／平米 247万2,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311060 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区本町１丁目１４番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	70万8,545 円／平米 234万2,450 円／坪
推定価格 平米 坪	77万2,687 円／平米 255万4,503 円／坪
標準価格 平米 坪	75万182 円／平米 248万102 円／坪
査定価格 平米 坪	75万 円／平米 247万9,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2311030 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区本町１丁目１４番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	54万4,512 円／平米 180万157 円／坪
推定価格 平米 坪	57万8,961 円／平米 191万4,045 円／坪
標準価格 平米 坪	76万1,791 円／平米 251万8,481 円／坪
査定価格 平米 坪	76万2,000 円／平米 251万9,172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情