路線価 (2023) 大阪府箕面市白島2-350-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 箕面市大阪府箕面市白島２丁目３５０番６外
価格時点	2023 年
駅名	千里中央駅 から 3200m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	4,040万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 67万4,424 円 1平米 20万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	4,060万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 67万7,730 円／坪 1平米 20万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阪急千里線、阪急箕面線及び北大阪急行線沿線で、箕面市に存し中規模一般住宅のほか、農家住宅も見られる住宅地域である。需要者の中心は、大阪府北部に居住する３０代～４０代のファミリー世帯の世帯主、若しくは販売目的の不動産業者等が想定される。北大阪急行延伸事業に伴う期待感から地価は上昇傾向にあり、需要の中心となる価格帯は土地２００㎡程度で、㎡あたり２００，０００円～２４０，０００円程度である。 (2) 同一需給圏は北大阪急行電鉄、阪急千里線、箕面線各駅を最寄駅とする箕面市内の住宅地域である。主たる需要者は北摂地域に居住する中高所得者層である。近隣地域は箕面萱野駅から徒歩圏内に位置することから不動産需要は強含んでいる。周辺の生活利便施設が整っており、地価は少なくとも新駅開業までは上昇傾向が続くと予測する。需要の中心となる価格帯は土地のみの場合、約２００㎡程度の画地であれば４，０００万円～４，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地は中規模一般住宅を中心とする在来の住宅地域に存しており、周辺地域を含めてアパート等の収益物件も見られる。収益価格は箕面市内の当該地域における賃料水準が、やや保守的に推移していて、低位に試算されたと判断される。よって収益性よりも市場での取引水準を重視する比準価格を標準とし、収益価格も考慮して、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は箕面市内の新駅開業に伴い影響を受ける地域に存する戸建住宅地の取引価格を適正に補修正しており、市場性を反映した価格である。一方、近隣地域においては自己利用の取引がほとんどであり、収益還元法の適用に際しては資料の収集には限界があった。よって、市場の実態を反映して規範性を有する比準価格を標準とし、収益価格は参酌に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	千里中央駅北方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅のほか農家住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	箕面市大阪府箕面市白島２丁目３５０番６外
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模住宅や農家住宅が見受けられる住宅地域であるが、北大阪急行線延伸事業に伴い、周辺地域では分譲住宅・賃貸住宅等の建設が活発化しており、今後の地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)近隣地域は既成住宅地域であるが、北大阪急行延伸により新駅徒歩圏となることから分譲住宅が増えつつある地域である。生活利便性に優れることから需要は強含んでおり、地価は上昇傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 69万954 円 1平米 20万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 67万7,730 円 1平米 20万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 69万954円 1平米 20万9,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 64万7,976円 1平米 19万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 67万7,730円 1平米 20万5,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 64万7,976円 1平米 19万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は新型コロナの影響等による厳しい状況が徐々に緩和されつつある。箕面市の不動産市場は底堅く需給動向は堅調に推移している。 (2)箕面市の人口は北部丘陵地の住宅団地開発もあり増加傾向。住宅地の地価は、最寄駅徒歩圏内及び新駅の影響を受ける地域を中心に上昇傾向。
地域要因
(1)北大阪急行線延伸事業に伴う将来性が期待され、対象地周辺では積極的な分譲開発が行われており、地価は上昇傾向で推移している。 (2)箕面萱野駅から徒歩圏内に位置しており、生活利便性も向上している。不動産需要は強含んでおり、地価は上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1102 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	箕面市
地域	大阪府箕面市白島２丁目３５０番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万9,452 円／平米 65万9,388 円／坪
推定価格 平米 坪	19万5,541 円／平米 64万6,459 円／坪
標準価格 平米 坪	20万1,589 円／平米 66万6,453 円／坪
査定価格 平米 坪	21万 円／平米 69万4,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1115 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	箕面市
地域	大阪府箕面市白島２丁目３５０番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万4,277 円／平米 70万8,400 円／坪
推定価格 平米 坪	20万8,036 円／平米 68万7,767 円／坪
標準価格 平米 坪	20万1,977 円／平米 66万7,736 円／坪
査定価格 平米 坪	21万 円／平米 69万4,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1110 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	箕面市
地域	大阪府箕面市白島２丁目３５０番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万839 円／平米 63万914 円／坪
推定価格 平米 坪	18万7,903 円／平米 62万1,207 円／坪
標準価格 平米 坪	19万7,793 円／平米 65万3,904 円／坪
査定価格 平米 坪	20万6,000 円／平米 68万1,036 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1102 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	箕面市
地域	大阪府箕面市白島２丁目３５０番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万8,263 円／平米 72万1,577 円／坪
推定価格 平米 坪	21万4,276 円／平米 70万8,396 円／坪
標準価格 平米 坪	20万71 円／平米 66万1,435 円／坪
査定価格 平米 坪	20万8,000 円／平米 68万7,648 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1102 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	箕面市
地域	大阪府箕面市白島２丁目３５０番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万2,139 円／平米 73万4,392 円／坪
推定価格 平米 坪	21万3,595 円／平米 70万6,145 円／坪
標準価格 平米 坪	20万1,505 円／平米 66万6,176 円／坪
査定価格 平米 坪	21万 円／平米 69万4,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情