路線価 (2023) 大阪府箕面市残り:粟生間谷西6-2268・2269合併1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 箕面市大阪府箕面市粟生間谷西６丁目２２６８番・２２６９番合併１
価格時点	2023 年
駅名	北千里駅 から 4300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,060万 円 (403 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,606 円 1平米 5万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,060万 円 (403 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,606 円／坪 1平米 5万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は概ね箕面市、池田市、茨木市、高槻市などの大阪北部の圏域の市街化調整区域。需要者の中心は箕面市居住者であるが、近隣地域周辺に地縁を持つ者にほぼ限られる。近隣地域は旧来からの住宅地で、宅地の新規供給はほとんどなく、転入の積極的な動機が少ないため、購入希望者は少ない。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は箕面市及び池田市、茨木市、高槻市等の市街化調整区域内の農家住宅地域。需要者は自己所有目的の個人が中心である。市街化調整区域内の宅地の供給は少ないが、駅からやや遠く、かつ、地縁的選好性が強いため、需要も少なく、市場は弱含みの状態である。取引価格は規模や売買当事者間の個人的事情によりばらつきがあり、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　市街化調整区域の自己所有の戸建住宅地域であり、類似の住宅地の取引事例を採用して比準価格を求めた。アパート等の収益物件はなく、その他の収益物件として戸建住宅が賃貸されるケースもほとんどない。賃貸市場が成立していない。収益価格は試算せず、比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 隣地域内は農家住宅を中心とした住宅地域で、自己使用目的の取引が大半であり、また、賃貸物件はほとんどなく、賃貸市場が成立しないため、収益価格は試算することができなかった。よって、当標準地においては、取引市場の実態を反映する比準価格を採用し、前年標準地の価格並びに市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北千里駅北方
距離	4300 m
土地の状態
土地面積	121.9 坪 (403 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ中に農地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	箕面市大阪府箕面市粟生間谷西６丁目２２６８番・２２６９番合併１
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	30 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	19 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　当該地域は、農家住宅が建ち並ぶ中に農地も見られる住宅地域であり、今後とも現況程度で推移していくと思われる。地価は下落幅を縮小するが、下落が継続すると予測する。 (2)当該地域は、農家住宅を中心とする市街化調整区域内の住宅地域であり、格別の変動要因はないので当分の間は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万8,606 円 1平米 5万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万8,606 円 1平米 5万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万8,606円 1平米 5万1,000円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万8,606円 1平米 5万1,000円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)箕面市の人口は増加傾向。取引価格は阪急箕面線徒歩圏内、新駅の影響を受ける地域で上昇傾向。取引件数は減少している。 (2)箕面市の住宅地の需給状況は比較的堅調である。地価は、利便性の良好な物件については、引き続き上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)調整区域の既存住宅地で需要が少なく、北大阪急行線延伸の影響もなく市場性の低下が見られる。 (2)バス圏に所在する市街化調整区域内の農家住宅地域である当地域に対する需要は限定的であり、地価は下落傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1107 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	箕面市
地域	大阪府箕面市粟生間谷西６丁目２２６８番・２２６９番合併１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万7,935 円／平米 22万4,593 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,202 円／平米 24万5,312 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,781 円／平米 17万1,188 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,800 円／平米 17万1,251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	西
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1102 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	箕面市
地域	大阪府箕面市粟生間谷西６丁目２２６８番・２２６９番合併１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,407 円／平米 28万8,968 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,693 円／平米 28万3,301 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,776 円／平米 15万1,335 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,800 円／平米 15万1,415 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1115 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	箕面市
地域	大阪府箕面市粟生間谷西６丁目２２６８番・２２６９番合併１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,976 円／平米 20万4,893 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,362 円／平米 20万2,863 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,279 円／平米 15万9,610 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,300 円／平米 15万9,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1111 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	高槻市
地域	大阪府箕面市粟生間谷西６丁目２２６８番・２２６９番合併１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万8,199 円／平米 22万5,466 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,578 円／平米 23万9,943 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,405 円／平米 17万6,557 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,400 円／平米 17万6,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情