路線価 (2023) 大阪府箕面市半町4-671-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 箕面市大阪府箕面市半町４丁目６７１番１
価格時点	2023 年
駅名	桜井駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 57万8,550 円
1平米当たり	1平米 17万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	9,990万 円 (454 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 72万7,320 円 1平米 22万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	9,990万 円 (454 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 72万7,320 円／坪 1平米 22万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、阪急宝塚線沿線、阪急箕面線沿線等を中心とした、大阪府北部圏の路線商業地域の圏域である。当該地域は、外食産業を中心とした飲食店舗、事業所、店舗兼共同住宅等の建ち並ぶ、やや雑然とした路線商業地域を形成している。商業地としての繁華性は普通程度の地域である。主な需要者は飲食店舗等を目的とした法人事業者と把握される。近隣地域における取引水準は、土地については、対象標準地と同程度で１億円前後が中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は箕面市を中心に、北摂地区において店舗等が見られる路線商業地域である。需要者は、飲食及び物販等の経営を目論む中小事業者、及び大企業（自動車関連、飲食チェーン等）が中心となっている。豊富な交通量を背景に、需給関係は安定している。需要の中心となる価格帯については、その位置、規模等によりばらつきが見られることから、把握し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象不動産と地域的特性の類似した商業地の事例から求めており、市場の実態を反映した価格である。一方、収益価格を求めるに当たっては、現実的な利用方法である２階建店舗を想定して求めたが、比準価格に比較して低位に求められた。収益価格は想定項目が多いため、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格をやや関連付けて、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当地域は店舗等が見られる路線商業地域であり、主たる需要者は類似地域の取引状況及び収益性に着目して意思決定を行うと考えられる。比準価格は規範性の高い事例を採用しており、また、収益価格は純収益及び還元利回り等適切に求められている。よって、市場の実態を反映した比準価格及び商業地の収益性を反映した収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討及び市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	桜井駅南西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	137.3 坪 (454 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	沿道サービス施設が多い国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	箕面市大阪府箕面市半町４丁目６７１番１
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	24 m
面積	450 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２１ｍ　国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は国道沿いに飲食店舗等の建ち並ぶ路線商業地域を形成している。地域要因に特別な変動は見受けられないため、当分の間は現状のまま推移していくものと予測する。 (2)当地域は沿道サービス施設（自動車関連・飲食・物販）等が建ち並ぶ路線商業地域として熟成しており、当面は現状の商環境を維持するものと予測する。地価水準については、緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 76万3,686 円 1平米 23万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 76万380 円 1平米 23万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 76万3,686円 1平米 23万1,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 72万708円 1平米 21万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 76万380円 1平米 23万円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 72万708円 1平米 21万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)箕面市の人口は増加傾向で推移している。地価はやや上昇傾向にあり、新駅より徒歩圏の地域は特に上昇傾向にある。コロナ禍による影響は無い。 (2)箕面市の人口は、大規模な区画整理事業等により過去５年間で増加傾向にある。取引価格は上昇傾向、取引件数は減少傾向にある。
地域要因
(1)最寄駅より徒歩圏内にあり、外食店舗等の建ち並ぶ路線商業地域を形成しており、潜在的な需要は認められる地域である。 (2)交通量の非常に多い国道に接面し、さらに背後には住宅地域を擁することから、一定の需要が認められ、地価は若干の上昇で推移した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1110 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	箕面市
地域	大阪府箕面市半町４丁目６７１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,791 円／平米 47万2,067 円／坪
推定価格 平米 坪	23万6,498 円／平米 78万1,862 円／坪
標準価格 平米 坪	22万1,648 円／平米 73万2,768 円／坪
査定価格 平米 坪	22万2,000 円／平米 73万3,932 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1112 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府箕面市半町４丁目６７１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万9,033 円／平米 62万4,943 円／坪
推定価格 平米 坪	19万169 円／平米 62万8,699 円／坪
標準価格 平米 坪	23万5,358 円／平米 77万8,094 円／坪
査定価格 平米 坪	23万5,000 円／平米 77万6,910 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	東
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1005 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府箕面市半町４丁目６７１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万5,644 円／平米 77万9,039 円／坪
推定価格 平米 坪	24万8,790 円／平米 82万2,500 円／坪
標準価格 平米 坪	23万4,708 円／平米 77万5,945 円／坪
査定価格 平米 坪	23万5,000 円／平米 77万6,910 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1006 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府箕面市半町４丁目６７１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万8,314 円／平米 85万3,986 円／坪
推定価格 平米 坪	26万3,793 円／平米 87万2,100 円／坪
標準価格 平米 坪	23万2,622 円／平米 76万9,048 円／坪
査定価格 平米 坪	23万3,000 円／平米 77万298 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情