路線価 (2023) 大阪府箕面市牧落1-19-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 箕面市大阪府箕面市牧落１丁目１９番７外
価格時点	2023 年
駅名	牧落駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 72万7,320 円
1平米当たり	1平米 22万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	4,790万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 93万2,292 円 1平米 28万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	4,790万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 93万2,292 円／坪 1平米 28万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は大阪府北部の路線商業地域。需要者の中心は沿道サービス施設等の事業者、収益物件の投資家等であるが駅徒歩圏にあるため、今後はマンション開発業者の需要も想定され、需給動向は概ね堅調である。取引される規模や価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 　同一需給圏は箕面市、池田市、豊中市、茨木市等の大阪府北部の圏域。需要者の中心は、店舗・事務所ビル等のエンドユーザーであり、商業事業者または不動産賃貸業者である。立地条件から１階店舗への需要が多い。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　収益物件としての取引が少なく、賃料動向から見ても賃貸市場の成熟の程度は総じて弱いため収益価格はやや低位に試算された。よって市場の実態をより反映する比準価格を標準とし、収益価格も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　箕面市中心市街地の商業地域で、周辺には類似の商業地の事例が少ないため、比準価格は広い範囲の商業地の事例も採用して求めた。近隣地域内では商業事業者向けの賃貸市場が形成されている。収益価格には有用性が認められるが、将来にわたって安定的な純収益を適正に把握しがたいところがある。収益価格は相対的に信頼性が劣る。市場の実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格を参考に鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	牧落駅東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	51.4 坪 (170 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗、店舗併用住宅が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	箕面市大阪府箕面市牧落１丁目１９番７外
標準地の範囲
東	50 m
西	25 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	12 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ　府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)人気のある路線商業地域であり、駅徒歩圏内にあるため将来は店舗兼共同住宅利用が増加していくものと予測する。地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)　当該地域は中層の店舗、店舗併用住宅が多い路線商業地域である。今後も現況を持続するものと思われる。地価はやや上昇と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 96万8,658 円 1平米 29万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 98万1,882 円 1平米 29万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 96万8,658円 1平米 29万3,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 90万5,844円 1平米 27万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 98万1,882円 1平米 29万7,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 90万5,844円 1平米 27万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は新型コロナの影響等による厳しい状況が徐々に緩和されつつある。箕面市の不動産市場は底堅く需給動向は堅調に推移している。 (2)箕面市の人口は増加傾向。取引価格は阪急箕面線徒歩圏内、新駅の影響を受ける地域で上昇傾向。取引件数は減少している。
地域要因
(1)駅に比較的近い路線商業地域の土地需要は堅調であり、マンション用地需要の高まりもあって地価は上昇傾向で推移した。 (2)幹線道路沿いに店舗等が見られる中心市街地で、需要は比較的高く、地価は上昇した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1115 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	箕面市
地域	大阪府箕面市牧落１丁目１９番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万6,526 円／平米 114万5,615 円／坪
推定価格 平米 坪	35万7,488 円／平米 118万1,855 円／坪
標準価格 平米 坪	29万2,065 円／平米 96万5,567 円／坪
査定価格 平米 坪	29万2,000 円／平米 96万5,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1102 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	箕面市
地域	大阪府箕面市牧落１丁目１９番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万6,066 円／平米 81万3,494 円／坪
推定価格 平米 坪	23万9,441 円／平米 79万1,592 円／坪
標準価格 平米 坪	28万3,027 円／平米 93万5,687 円／坪
査定価格 平米 坪	28万3,000 円／平米 93万5,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1108 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	箕面市
地域	大阪府箕面市牧落１丁目１９番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万4,500 円／平米 113万8,917 円／坪
推定価格 平米 坪	35万2,156 円／平米 116万4,228 円／坪
標準価格 平米 坪	29万7,429 円／平米 98万3,300 円／坪
査定価格 平米 坪	29万7,000 円／平米 98万1,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1106 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府箕面市牧落１丁目１９番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万9,000 円／平米 102万1,554 円／坪
推定価格 平米 坪	31万236 円／平米 102万5,640 円／坪
標準価格 平米 坪	29万9,456 円／平米 99万2 円／坪
査定価格 平米 坪	29万9,000 円／平米 98万8,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情