路線価 (2023) 大阪府箕面市小野原東1-106-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 箕面市大阪府箕面市小野原東１丁目１０６番５外
価格時点	2023 年
駅名	北千里駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 52万8,960 円
1平米当たり	1平米 16万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1億8,100万 円 (889 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 67万4,424 円 1平米 20万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億8,200万 円 (889 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 67万7,730 円／坪 1平米 20万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は箕面市を中心に、北摂地区において幹線及び準幹線道路沿いに沿道サービス施設等が見られる路線商業地域である。需要者は、沿道サービス施設の経営を目論む個人事業主あるいは大中企業等が中心となっている。豊富な交通量を背景に、需給関係は比較的安定している。需要の中心となる価格帯については、その位置、規模等によりばらつきが見られることから、把握し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は北摂地区の路線商業地域である。主たる需要者はロードサイド店舗の事業者で地元の飲食、物販店舗事業者から全国規模のチェーン店の事業者まで想定される。近隣地域は市の中心部と比較すると繁華性はやや劣るが、北摂の商業地の地価が全体的に上昇傾向にあり、小野原地区の人口増加や背後住宅地の地価上昇も影響し、当該地域の地価もやや上昇している。取引される規模や価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は沿道サービス施設等が見られる路線商業地域であり、主たる需要者は類似地域の取引状況及び収益性に着目して意思決定を行うと考えられる。比準価格は規範性の高い事例を採用しており、また、収益価格は純収益及び還元利回り等適切に求められている。よって、市場の実態を反映した比準価格及び商業地の収益性を反映した収益価格を関連付け、代表標準地との検討及び市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と代替競争関係にある取引事例の価格を適正に補修正しており、市場性を反映した価格である。一方、収益価格は、低層のロードサイド店舗を想定し、昨今の賃貸市場動向を分析の上で試算を行ったが、地価に見合った賃料水準が形成されていない等の理由により低位に求められた。よって、比準価格を相対的信頼性のある価格として重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	北千里駅北東方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	268.9 坪 (889 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗が多い国道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	箕面市大阪府箕面市小野原東１丁目１０６番５外
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	沿道施設用地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	30 m
面積	900 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は沿道サービス施設等が建ち並ぶ路線商業地域として熟成しており、当面は現状の商環境を維持するものと予測する。地価水準については横ばい乃至やや上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)近隣地域はロードサイド店舗が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、現状の環境のまま推移するものと予測する。周辺商業地や背後住宅地の地価上昇の影響もあり当該地域の地価はやや上昇するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道施設用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 71万790 円 1平米 21万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 71万790 円 1平米 21万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 71万790円 1平米 21万5,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 67万1,118円 1平米 20万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 71万790円 1平米 21万5,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 67万1,118円 1平米 20万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)本市は大規模住宅団地開発等により人口世帯数とも増加。商業地全般上昇傾向ではあるが賃貸需要に一部コロナ禍の影響が見受けられる。 (2)箕面市の駅前の商業地や北急延伸の影響を受ける商業地の地価は上昇。路線商業地や郊外の商業地についても上昇している地域が増えている。
地域要因
(1)交通量の多い国道に接面し、さらに背後には閑静な住宅地域を擁することから、一定の需要が認められ、地価は横ばい乃至やや上昇傾向で推移した。 (2)交通量の多い国道沿いの路線商業地域であり、アフターコロナに向けての新たな出店も見受けられる。路線商業地の地価はやや上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1112 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府箕面市小野原東１丁目１０６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万9,033 円／平米 62万4,943 円／坪
推定価格 平米 坪	19万169 円／平米 62万8,699 円／坪
標準価格 平米 坪	20万8,977 円／平米 69万878 円／坪
査定価格 平米 坪	21万3,000 円／平米 70万4,178 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	東
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1005 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府箕面市小野原東１丁目１０６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万5,644 円／平米 77万9,039 円／坪
推定価格 平米 坪	24万8,790 円／平米 82万2,500 円／坪
標準価格 平米 坪	21万1,736 円／平米 69万9,999 円／坪
査定価格 平米 坪	21万6,000 円／平米 71万4,096 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０３１０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宝塚市
地域	大阪府箕面市小野原東１丁目１０６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万5,907 円／平米 58万1,549 円／坪
推定価格 平米 坪	19万5,452 円／平米 64万6,164 円／坪
標準価格 平米 坪	21万2,911 円／平米 70万3,884 円／坪
査定価格 平米 坪	21万7,000 円／平米 71万7,402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	42 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1010 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府箕面市小野原東１丁目１０６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万6,182 円／平米 68万1,638 円／坪
推定価格 平米 坪	20万8,455 円／平米 68万9,152 円／坪
標準価格 平米 坪	18万4,148 円／平米 60万8,793 円／坪
査定価格 平米 坪	18万8,000 円／平米 62万1,528 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	11.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情