路線価 (2023) 大阪府柏原市本郷3-793-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 柏原市大阪府柏原市本郷３丁目７９３番１９
価格時点	2023 年
駅名	柏原駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 23万8,032 円
1平米当たり	1平米 7万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	728万 円 (80 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万846 円 1平米 9万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	730万 円 (80 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万1,507 円／坪 1平米 9万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ関西本線・近鉄大阪線沿線の柏原市並びに隣接市の小規模一般住宅地域と判定した。需要者は、自己使用目的による柏原市内の居住者が中心である。小規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であるが、利便性等にやや劣る地域であり、市場は依然として低迷状態にある。中心となる価格帯は土地は８０㎡程度で８００万円前後、新築戸建住宅は２，２００万円台から３，０００万円程度の物件である。 (2) 同一需給圏はＪＲ関西本線、近鉄大阪線沿線を中心とする柏原市内の中小規模一般住宅地域と判定した。主たる需要者は柏原市内に生活圏を有する一次取得者層と把握した。柏原市は近年生産年齢人口の減少に伴い住宅需要は利便性に優れる物件に偏る傾向が強まり駅接近性、生活利便性に劣る地域については低調である。需要の中心となる価格帯は土地では８０㎡程度で７００～８００万円程度、新築戸建住宅は２５００～３０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、周辺に共同住宅等の賃貸物件は存在しない地域であり、自用目的での取引が中心で、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は非適用とした。従って、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、自らが住宅として利用する取引が中心である。画地規模は小規模であることから収益物件の想定は現実的ではない。したがって、規範性に優れた事例により求められた比準価格を標準とし、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえて単価と総額との関連も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	柏原駅北西方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	24.2 坪 (80 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	柏原市大阪府柏原市本郷３丁目７９３番１９
標準地の範囲
東	15 m
西	40 m
南	80 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	10 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　４．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。交通接近条件がやや劣ることから、地価は引き続き緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (2)中小規模一般住宅が建ち並ぶ既存住宅地域であり、地価に係る地域要因に変化は見られない。今後も現状を維持し、地価水準は需給動向から見てしばらくは緩やかな下落基調で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万846 円 1平米 9万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万1,507 円 1平米 9万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万846円 1平米 9万1,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 30万3,491円 1平米 9万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万1,507円 1平米 9万1,200円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 30万3,491円 1平米 9万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)柏原市の住宅地の地価は、最寄駅からの距離等の利便性、居住環境等により地価水準に変動が見られ、二極化の様相を呈してきている。 (2)柏原市は人口の減少、高齢化が進んでいる。住宅需要は利便性に優れた物件に偏る傾向が強まっている。
地域要因
(1)住宅地域として熟成しており、大きな変動は認められない。最寄駅からやや距離があるため需要は少なく、地価は下落傾向で推移している。 (2)成熟した住宅地域である。地域要因の変動は見られない。駅接近性にやや劣ることから需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	6422 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	柏原市
地域	大阪府柏原市本郷３丁目７９３番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,339 円／平米 28万2,131 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,729 円／平米 27万196 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,739 円／平米 29万3,371 円／坪
査定価格 平米 坪	9万500 円／平米 29万9,193 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	6232 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	柏原市
地域	大阪府柏原市本郷３丁目７９３番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,196 円／平米 32万7,942 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,056 円／平米 32万867 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,961 円／平米 29万4,105 円／坪
査定価格 平米 坪	9万700 円／平米 29万9,854 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	6422 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	柏原市
地域	大阪府柏原市本郷３丁目７９３番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,207 円／平米 28万1,694 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,161 円／平米 26万1,706 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,347 円／平米 29万5,381 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,100 円／平米 30万1,177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	7398 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	八尾市
地域	大阪府柏原市本郷３丁目７９３番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,918 円／平米 31万3,799 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,071 円／平米 31万999 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,591 円／平米 29万6,188 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,400 円／平米 30万2,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情