路線価 (2023) 宮城県仙台市青葉区大町2-7-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区大町２丁目７番１５
価格時点	2023 年
駅名	大町西公園駅 から 310m
路線価
1坪当たり	1坪 135万5,460 円
1平米当たり	1平米 41万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3億1,800万 円 (582 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 180万8,382 円 1平米 54万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3億1,900万 円 (582 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 181万1,688 円／坪 1平米 54万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、青葉区の幹線道路沿いのオフィス街や幹線道路背後の商業地域と判定される。需要者の中心は資本力のある県内外の法人、不動産投資法人をはじめとして地元企業や個人投資家等が中心となる。地下鉄東西線「大町西公園」駅から徒歩圏内に位置することが評価され、需要は堅調である。需要の中心は、６００㎡程度の更地で３億２千万円前後と推定される。 (2) 同一需給圏は、仙台市中心部青葉通・広瀬通・定禅寺通沿線、一番町通・中央通等の繁華街の背後に位置するマンション利用可能な商業地域である。主たる需要者は、県内外の事業法人、デベロッパーが中心で、個人投資家も含まれると考えられる。中心部の画地条件に優れたマンション適地は需要者の投資意欲も旺盛で、地下鉄東西線「大町西公園」駅の徒歩利用が可能なため需要は堅調である。需要の中心は、２００坪程度の更地で３億５千万円程度と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は豊富な取引事例の中から事例を選択し試算したもので、現実の市場を適切に反映している価格と認められる。需要者の多くは投資採算性に着目して取引するものの収益価格は賃貸することを想定して求めたもので変動要素が多く含まれており、検討の余地がある。よって本件においては実証性のある比準価格と収益価格を関連づけるとともに、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 典型的事業者はデベロッパー等であり、実際の売買事例を参考に取引に入ることから、比準価格は市場参加者の意思を反映した実証的な価格といえる。また、典型的需要者は収益性の観点から意思決定を下す事業法人等であるが、収益価格は収入や空室率の査定等の想定要素を含んでいることから、相対的に実証性に劣る。そこで、本件では、比準価格を重視しつつ、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大町西公園駅北東方
距離	310 m
土地の状態
土地面積	176 坪 (582 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	マンション、店舗、病院等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区大町２丁目７番１５
標準地の範囲
東	70 m
西	40 m
南	40 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	地下鉄東西線「大町西公園」駅から徒歩圏内に位置する商業地域
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地下鉄東西線開業後により利便性や繁華性等の向上が見られ、需要は堅調である。賃貸市場は、利便性に優る地域を中心に賃料も安定的に推移している。当面の間は、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)地下鉄大町西公園駅は乗車人数が順調に伸びており、周辺の同じく幹線道路背後の地域では分譲マンションの新築工事も進捗中である。仙台市中心部のマンション適地の需要は堅調で地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 189万4,338 円 1平米 57万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 189万1,032 円 1平米 57万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 189万4,338円 1平米 57万3,000円
前年から次年への変動率 5.6 ％
2022年	1坪 171万2,508円 1平米 51万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 189万1,032円 1平米 57万2,000円
前年から次年への変動率 5.8 ％
2019年	1坪 171万2,508円 1平米 51万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)青葉区中心商業地では需要は依然として高く、良好な資金調達環境を背景として、地価は上昇傾向が続いている。 (2)仙台市の商業地域は画地条件に優れる物件は供給不足が続いており、需要は旺盛である。再開発プロジェクトを利用した新築計画も散見される。
地域要因
(1)中心部の繁華街に近いことから収益物件に対する需要もあり、対象地域の需要は増加傾向にある。 (2)周囲では分譲マンションの新築が散見され、最寄駅利用客数も順調に伸びており、引き続きマンションも見られる商業地域として成熟しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311030 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区大町２丁目７番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万3,484 円／平米 149万9,218 円／坪
推定価格 平米 坪	47万3,296 円／平米 156万4,717 円／坪
標準価格 平米 坪	53万6,617 円／平米 177万4,056 円／坪
査定価格 平米 坪	53万7,000 円／平米 177万5,322 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311010 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区大町２丁目７番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	53万6,161 円／平米 177万2,548 円／坪
推定価格 平米 坪	57万2,084 円／平米 189万1,310 円／坪
標準価格 平米 坪	57万4,382 円／平米 189万8,907 円／坪
査定価格 平米 坪	57万4,000 円／平米 189万7,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	17.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311020 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区大町２丁目７番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	54万7,916 円／平米 181万1,410 円／坪
推定価格 平米 坪	57万3,120 円／平米 189万4,735 円／坪
標準価格 平米 坪	58万4,816 円／平米 193万3,402 円／坪
査定価格 平米 坪	58万5,000 円／平米 193万4,010 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311060 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区大町２丁目７番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万9,434 円／平米 184万9,489 円／坪
推定価格 平米 坪	62万6,566 円／平米 207万1,427 円／坪
標準価格 平米 坪	60万7,726 円／平米 200万9,142 円／坪
査定価格 平米 坪	60万8,000 円／平米 201万48 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2311060 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区大町２丁目７番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	49万9,045 円／平米 164万9,843 円／坪
推定価格 平米 坪	55万1,396 円／平米 182万2,915 円／坪
標準価格 平米 坪	55万8,659 円／平米 184万6,927 円／坪
査定価格 平米 坪	55万9,000 円／平米 184万8,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情