路線価 (2023) 大阪府羽曳野市西浦6-458-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 羽曳野市大阪府羽曳野市西浦６丁目４５８番５外
価格時点	2023 年
駅名	古市駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 22万1,502 円
1平米当たり	1平米 6万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	860万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万4,316 円 1平米 8万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	862万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万4,977 円／坪 1平米 8万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、近鉄南大阪線及び長野線各駅を最寄り駅とする、羽曳野市及び隣接地域に存する最寄駅からバス便の住宅地域の圏域。典型的な需要者は、自用の居宅の取得を目的とする一次取得者層で、地域的特性から地縁性のある者がほとんどであり、他地域からの転入はほぼない。利便性等の住環境から需要がやや弱く地価低迷気味である。市場における中心価格帯は、標準地と同程度の規模の土地で９００万円程度と推定される。 (2) 同一需給圏は近鉄南大阪線沿線の羽曳野市及びその周辺市の小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域の範囲である。需要の中心は自己居住目的で地縁のある一次取得者層と認められる。当該地域は小規模一般住宅地域として熟成しており、周辺においてはミニ開発が散見されるものの、最寄り駅からやや遠く利便性に劣るため、取引自体はやや停滞気味である。取引の中心価格帯は標準地と同規模の土地で８００万円台後半程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は自用の戸建住宅を中心とした住宅地域に存しており、地域の不動産市場の参加者は住環境や周辺地域の同種の不動産との比較により取引の可否の決定を行うのが通常である。また、周辺地域の賃貸市場は未成熟で、標準地の地積の点をも勘案すると収益用賃貸不動産の想定は困難であり、収益還元法の適用は見合わせた。以上より、市場の実情を反映する比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は地積が小さいため、賃貸共同住宅の建築を想定することは非現実的であり、収益還元法の適用は断念した。また、居住の快適性に重点が置かれる自用目的の取引が多数を占めており、実際の取引価格が意思決定に当たって重視されていると認められる。よって、本件では、取引事例比較法により試算され、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も行った上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	古市駅西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	30.2 坪 (100 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	羽曳野市大阪府羽曳野市西浦６丁目４５８番５外
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	70 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	14 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北、６．７ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅を中心とする熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく今後も現況を維持すると予測する。利便性等から需要は弱く、地価は従前から弱含み、この傾向が当面続くと予測する。 (2)小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持しつつ、地価はやや弱含みで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万4,316 円 1平米 8万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万4,977 円 1平米 8万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万4,316円 1平米 8万6,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 28万6,961円 1平米 8万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万4,977円 1平米 8万6,200円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 28万6,961円 1平米 8万6,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)羽曳野市内不動産市場は、中古住宅市場で低廉な取引も見られることから全般としてやや低調とするが、環境良好な住宅地では需要回復も指摘される。 (2)当市の人口の減少傾向が継続する中で、市況は改善しつつあるものの、需要はやや弱含みで推移している。
地域要因
(1)比較的小規模な戸建住宅地域としての地域要因に変動は見受けられない。市域での需要停滞を受け、地価は下落傾向継続にて推移してきた。 (2)小規模一般住宅地域として熟成しており、地域要因の変動は特段認められず、地価はやや弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	807 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	羽曳野市
地域	大阪府羽曳野市西浦６丁目４５８番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,223 円／平米 22万8,851 円／坪
推定価格 平米 坪	8万391 円／平米 26万5,773 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,220 円／平米 27万5,125 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,700 円／平米 28万3,324 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	807 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	羽曳野市
地域	大阪府羽曳野市西浦６丁目４５８番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,008 円／平米 26万7,812 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,413 円／平米 25万9,233 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,507 円／平米 27万6,074 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,000 円／平米 28万4,316 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	807 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	羽曳野市
地域	大阪府羽曳野市西浦６丁目４５８番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,975 円／平米 28万927 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,461 円／平米 27万5,922 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,128 円／平米 27万4,821 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,600 円／平米 28万2,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	807 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	羽曳野市
地域	大阪府羽曳野市西浦６丁目４５８番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,862 円／平米 27万3,942 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,885 円／平米 26万4,100 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,089 円／平米 27万7,998 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,600 円／平米 28万6,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情