路線価 (2023) 大阪府羽曳野市伊賀2-504-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 羽曳野市大阪府羽曳野市伊賀２丁目５０４番６
価格時点	2023 年
駅名	藤井寺駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,970万 円 (298 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万8,196 円 1平米 6万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,970万 円 (298 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万8,857 円／坪 1平米 6万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、羽曳野市及び隣接市等の近鉄南大阪線及び近鉄長野線沿線の住宅地域。需要者の中心は、羽曳野市等に居住する一次取得者層である。最寄駅から遠い既成住宅地域であることから、外部からの流入がさほど多くなく需要はやや弱いため、地価は下落基調にある。中心価格帯は、対象標準地と同規模程度の土地で総額２，０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、羽曳野市を中心とした近鉄南大阪線沿線の住宅地域である。需要者は、羽曳野市及び周辺市町に居住する一次取得者層が中心であり、地縁者に限られる傾向にある。当該地域は、駅から徒歩圏外に位置する旧集落内の既成住宅地域で、利便性、環境ともに選好性にやや劣るため、市場はやや弱含みで推移している。中心的価格帯は、土地で２０００万円前後であるが、近年は画地細分化の動きもみられ、新築戸建住宅で２５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用目的の住宅需要が大半で、最寄駅から遠く、賃貸市場は未成熟であるため賃貸用物件の想定は現実的でないと判断し、収益還元法の適用を断念した。したがって、居住快適性等を重視する自己使用目的を中心とする市場の実態を反映した現実的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の一般住宅を主とする旧集落の既成住宅地域であり、借家需要の少なさ等から、経済合理性ある賃貸事業を想定することが困難であったため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、市場において成立した正常な取引事例をもとに試算された価格であり、市場の実態を反映し実証性に優れている。よって、当該標準地については、代表標準地からの検討結果にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	藤井寺駅南西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	90.1 坪 (298 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	164 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	羽曳野市大阪府羽曳野市伊賀２丁目５０４番６
標準地の範囲
東	50 m
西	120 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．１ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	164 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模住宅の多い既成住宅地域であり、特段の地域要因変動は認められず、当分の間現状を推移すると予測する。最寄駅から遠く既成化の程度等を反映して需要はやや弱いため、地価は下落基調で推移すると予測する。 (2)中規模の古い一般住宅が多い旧来からの住宅地域として熟成しており、今後も概ね現状を維持して推移していくものと予測する。地域及び市場の状況から、地価は当面やや弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万8,196 円 1平米 6万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万8,857 円 1平米 6万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万8,196円 1平米 6万6,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 22万180円 1平米 6万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万8,857円 1平米 6万6,200円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 22万180円 1平米 6万6,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少・高齢化等を背景に、居住環境や利便性等を反映して、地価動向は一部を除いて総じて下落基調にある。 (2)羽曳野市の人口は減少傾向にある。市内住宅需要は一部を除きやや低調である。感染抑制と経済活動の両立が進む中、物価がやや上昇している。
地域要因
(1)最寄駅から遠い住宅地域で、既成化の程度等により需要はやや弱いため、地価は下落基調で推移している。 (2)地域要因に格別の変動はない。駅から徒歩圏外に位置する旧来からの住宅地域であり、需要はやや低調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	810 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	羽曳野市
地域	大阪府羽曳野市伊賀２丁目５０４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,269 円／平米 17万9,413 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,886 円／平米 17万4,841 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,615 円／平米 21万6,923 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,600 円／平米 21万6,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	802 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	羽曳野市
地域	大阪府羽曳野市伊賀２丁目５０４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,687 円／平米 25万221 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,085 円／平米 25万1,537 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,392 円／平米 21万9,492 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,400 円／平米 21万9,518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	802 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	羽曳野市
地域	大阪府羽曳野市伊賀２丁目５０４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,367 円／平米 24万9,163 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,313 円／平米 25万8,903 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,311 円／平米 21万9,224 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,300 円／平米 21万9,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	802 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	羽曳野市
地域	大阪府羽曳野市伊賀２丁目５０４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万283 円／平米 29万8,476 円／坪
推定価格 平米 坪	9万12 円／平米 29万7,580 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,750 円／平米 21万7,370 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,800 円／平米 21万7,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	810 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	羽曳野市
地域	大阪府羽曳野市伊賀２丁目５０４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,717 円／平米 31万3,134 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,396 円／平米 30万5,461 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,950 円／平米 21万8,031 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,000 円／平米 21万8,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情