路線価 (2023) 大阪府羽曳野市恵我之荘4-102-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 羽曳野市大阪府羽曳野市恵我之荘４丁目１０２番６
価格時点	2023 年
駅名	恵我ノ荘駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,510万 円 (112 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万6,310 円 1平米 13万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,510万 円 (112 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万6,310 円／坪 1平米 13万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、羽曳野市及び周辺市の小規模店舗を中心とした商業地域である。需要者は、自用の店舗、事務所等の取得を図る個人及び法人で、地域密着型の各種事業者が中心である。当該地域は、旧来からの駅前商店街に当たる近隣商業地域で、相対的に地価に底堅さも出てきているものの、近年の顧客分散化等により商況は必ずしも振るわず、不動産市場は伸び悩んでいる。規模や業種等の個別性により取引価額も様々であり、中心的価格帯は見出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は近鉄南大阪線等の鉄道沿線で、羽曳野市及びその周辺市の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域である。需要の中心は店舗等の経営を行う地元事業者と認められる。当該地域は主に周辺住民を対象とする広域的な商圏を有しない駅前の近隣商業地域であることから、圏域外からの投資は少なく、地価の横ばい傾向は依然として継続している。なお、把握可能な商業地の取引が少数であるため、需要の中心となる価格帯はやや判然としないところがある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏においては賃貸店舗も多く見られるが、投下資本回収済の古く家賃低廉な物件が多いことも影響し、相応の純収益を見込み難いため、収益価格は低位に試算された。同一需給圏においては土地につき収益性に着目した価格形成が十分に行われていないと考えられることから、当該標準地については、市場の実態を反映し実証性に優れた比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地からの検討結果にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自用の小売店舗等が多い近隣商業地域にあって、周辺には貸店舗も見受けられるものの、テナント需要はやや限定的で賃貸市場の成熟度が高くないため、適正な賃料水準が見出し難く、収益価格は相対的に精度が劣る。一方、比準価格は同一需給圏内の商業地の事例により試算されており、実証的である。よって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	恵我ノ荘駅北東方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	33.9 坪 (112 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	羽曳野市大阪府羽曳野市恵我之荘４丁目１０２番６
標準地の範囲
東	20 m
西	15 m
南	100 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	５．５ｍ府道　角地
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模店舗を主とした旧来の近隣商業地域として商業性に大きな変化は見られず、今後も概ね現状を維持して推移していくものと予測する。地域及び市場の状況から、地価は当面概ね安定的に推移するものと予測する。 (2)小売店舗，飲食店等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、今後も現在の商環境を維持しつつ、地価は概ね横ばいで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	４階建程度の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 44万6,310 円 1平米 13万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 44万6,310 円 1平米 13万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 44万6,310円 1平米 13万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 44万6,310円 1平米 13万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 44万6,310円 1平米 13万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 44万6,310円 1平米 13万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市周辺では顧客分散化が進む中にあって相応の根強い商業地需要がある。感染抑制と経済活動の両立が進む中、物価がやや上昇している。 (2)当市の人口の減少傾向が継続する中で、市況は改善しつつあるものの、需要はやや弱含みで推移している。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動はない。地元客向けの小規模店舗が中心の駅前商店街であり、相対的に需要に底堅さも出てきている。 (2)繁華性のやや低い駅前の近隣商業地域であり、地域要因の変動は特段認められず、地価は概ね横ばいで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	805 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	羽曳野市
地域	大阪府羽曳野市恵我之荘４丁目１０２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万582 円／平米 46万4,764 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,002 円／平米 46万9,459 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,296 円／平米 46万7,125 円／坪
査定価格 平米 坪	14万1,000 円／平米 46万6,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	803 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	羽曳野市
地域	大阪府羽曳野市恵我之荘４丁目１０２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万8,515 円／平米 45万7,931 円／坪
推定価格 平米 坪	13万7,279 円／平米 45万3,844 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,386 円／平米 42万7,750 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	810 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	羽曳野市
地域	大阪府羽曳野市恵我之荘４丁目１０２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,100 円／平米 35万767 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,859 円／平米 38万6,336 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,436 円／平米 42万1,303 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	816 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	藤井寺市
地域	大阪府羽曳野市恵我之荘４丁目１０２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万3,874 円／平米 57万4,827 円／坪
推定価格 平米 坪	16万6,422 円／平米 55万191 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,635 円／平米 45万1,715 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	807 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	羽曳野市
地域	大阪府羽曳野市恵我之荘４丁目１０２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,559 円／平米 49万4,442 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,559 円／平米 49万4,442 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,833 円／平米 45万2,370 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情