路線価 (2023) 大阪府羽曳野市伊賀4-182-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 羽曳野市大阪府羽曳野市伊賀４丁目１８２番１
価格時点	2023 年
駅名	高鷲駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 28万4,316 円
1平米当たり	1平米 8万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	8,690万 円 (790 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	8,690万 円 (790 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万3,660 円／坪 1平米 11万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、羽曳野市及び周辺市等の幹線道路等沿いの路線商業地域。需要者の中心は、中小規模資本を有する店舗等の経営を目論む法人である。地域的には車輛通行量の状況から路線商業地域を形成しており、広域的に見れば路線商業地の需要は堅調で地価は概ね上昇基調で推移しているものと思われる。中心価格帯は、立地条件や規模等の個別性等によりまちまちであり一概には把握し難い。 (2) 同一需給圏は、羽曳野市と隣接市を含む府下南東部の路線商業地域と把握される。交通量のある幹線道路沿いで、主たる需要者は飲食店舗や最寄品販売店舗の店舗展開等を図る法人事業者が中心と考えられる。借地上の店舗も多く、店舗の規模・業種等によっても異なるが、標準地同規模程度で概ね３０～４０万円／坪程度が土地の中心価格帯と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業系の賃貸取引は散発的に市場に出てくる程度で賃貸市場の成熟度はさほど高くなく、把握した賃料水準では賃貸用想定物件の投資額に見合わないため収益価格は低位に試算された。したがって、路線商業地取引の推移及び動向等を考慮して、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、相対的な信頼性の劣る収益価格は参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は羽曳野市・周辺市の路線商業地等の取引事例より求めたもので、市場の実勢を反映されている。一方、借地上の店舗もみられるロードサイドであり、複合不動産の市場賃料に基づいた土地価格の形成が十分に行われているとは言い難く、収益価格は相当低位に試算されている。以上より、本件では市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	高鷲駅南方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	239 坪 (790 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	府道沿いの店舗、飲食店等が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	16.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	羽曳野市大阪府羽曳野市伊賀４丁目１８２番１
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	沿道施設用地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	20 m
面積	800 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６．８ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路（府道）沿いに店舗等が多い路線商業地域で、特に地域要因変動は認められず、当分の間現状を推移すると予測する。広域的に見て路線商業地の需要は堅調で、地価は概ね上昇基調で推移すると予測する。 (2)府道沿いに店舗、飲食店等が立地する路線商業地域であり、地域要因に大きな変化はないものと予測する。路線商業地の取引は頻繁にはみられないが、需要は安定しており、地価は堅調に推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道施設用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少・高齢化等を背景に、利便性、繁華性の程度、交通アクセス等を反映して、地価動向は上昇基調にあるエリアも見られる。 (2)消費、観光等が持ち直しているが、海外経済、長期金利の上昇等が懸念事項である。また、不動産市場は弱い動きの中での高値市場にある。
地域要因
(1)府道沿いに店舗等が多い路線商業地域であり、広域的に路線商業地の需要は堅調であり地価は概ね上昇基調で推移している。 (2)地域要因に特段の変動はみられない。地価は緩やかな上昇に転じている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	809 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府羽曳野市伊賀４丁目１８２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万4,359 円／平米 44万4,191 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,037 円／平米 46万9,574 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,402 円／平米 36万8,295 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	806 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	藤井寺市
地域	大阪府羽曳野市伊賀４丁目１８２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,647 円／平米 35万5,881 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,348 円／平米 34万8,280 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,852 円／平米 36万3,171 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	810 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	羽曳野市
地域	大阪府羽曳野市伊賀４丁目１８２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,435 円／平米 27万9,142 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,461 円／平米 28万5,840 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,483 円／平米 35万8,645 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	808 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	富田林市
地域	大阪府羽曳野市伊賀４丁目１８２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,711 円／平米 17万957 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,663 円／平米 34万6,016 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,595 円／平米 36万2,321 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	801 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	富田林市
地域	大阪府羽曳野市伊賀４丁目１８２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,315 円／平米 30万8,499 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,650 円／平米 33万6,055 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,419 円／平米 36万1,739 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情