路線価 (2023) 大阪府羽曳野市広瀬173-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 羽曳野市大阪府羽曳野市広瀬１７３番１
価格時点	2023 年
駅名	喜志駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 13万8,852 円
1平米当たり	1平米 4万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	6,680万 円 (1249 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万6,871 円 1平米 5万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	6,640万 円 (1249 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万5,879 円／坪 1平米 5万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大阪府南東部の中小規模の工場、倉庫等を中心とした工業地域。需要者の中心は、同圏域内の物流事業や工場等の法人事業者である。近年物流施設等への移行が可能な地域については潜在的な需要が認められ、近隣地域内においてもその影響から、需要は底堅い。取引価格は立地条件や画地条件等が個別の取引によって幅があるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、南河内地域一帯を中心とした内陸型の工業地域である。需要者は、圏内を拠点に活動する地元の中小企業を中心に、製品倉庫等の物流拠点を求める者が一般的である。当該地域は、周辺での道路整備水準がやや劣り、規模的にやや小さい一団の工業地域であるが、高速道路に比較的近く、近時の流通業務施設用地の需要増の影響もあり、市場は堅調に推移している。規模や業種等により取引価額も様々であり、中心的価格帯は見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用の中小規模工場、事業所が多い地域で、同一需給圏内における同規模工業地の取引価格水準との比較において市場価格が決定される傾向にある。純粋な賃貸市場は未成熟であるため、収益価格の相対的規範性がやや劣る。以上により、収益価格は参考に留め、広域に収集した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格を重視して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏においては賃貸倉庫等も多く見られるが、相応の純収益を見込み難いため、収益価格は低位に試算された。工業地の収益価格には理論的な説得力を認め得るものの、同一需給圏においては土地につき収益性に着目した価格形成が十分に行われていないと考えられることから、当該標準地については、市場の実態を反映し実証性に優れた比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地からの検討結果にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	喜志駅北東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	377.8 坪 (1249 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模工場のほか倉庫等が見られる工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	羽曳野市大阪府羽曳野市広瀬１７３番１
標準地の範囲
東	100 m
西	140 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	２階建程度の工場兼倉庫地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路背後の中小工場のほか倉庫等が見られる工業地域であり、今後とも現状のまま維持すると思われる。工業地として希少性や安値感から需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)旧集落の外れに形成された一団の既成の工業地域であるが、注目すべき動きは少なく、今後も概ね現状を維持して推移していくものと予測する。地域及び市場の状況から、地価は当面堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の工場兼倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万6,871 円 1平米 5万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万5,879 円 1平米 5万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万6,871円 1平米 5万3,500円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 17万3,896円 1平米 5万2,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万5,879円 1平米 5万3,200円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 17万3,896円 1平米 5万2,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)羽曳野市は、人口減少・高齢化が進んでおり、全般的に宅地需要は弱い。しかし物流関連をはじめとする工業地の需要は堅調である。 (2)都心や高速道路へのアクセスが良好な大阪市近郊の工業地需要は総じて堅調である。感染抑制と経済活動の両立が進む中、物価がやや上昇している。
地域要因
(1)工場や倉庫が多い工業地域で、近年の流通業務施設用地の需要増大の影響により、需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。 (2)地域要因に格別の変動はない。高速道路への接近性が認められる地域であり、流通関連施設用地の拡大を背景に、需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	810 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	羽曳野市
地域	大阪府羽曳野市広瀬１７３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,161 円／平米 22万2,034 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,031 円／平米 21万8,298 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,080 円／平米 17万5,482 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,100 円／平米 17万5,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	801 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	富田林市
地域	大阪府羽曳野市広瀬１７３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,339 円／平米 20万2,787 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,833 円／平米 26万622 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,936 円／平米 18万1,618 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,900 円／平米 18万1,499 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	809 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府羽曳野市広瀬１７３番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万3,623 円／平米 17万7,278 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,765 円／平米 23万643 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,665 円／平米 17万7,416 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,700 円／平米 17万7,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	811 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府羽曳野市広瀬１７３番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万2,385 円／平米 17万3,185 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,707 円／平米 17万7,555 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,281 円／平米 17万6,147 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,300 円／平米 17万6,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	西
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	7398 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	八尾市
地域	大阪府羽曳野市広瀬１７３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,531 円／平米 14万7,219 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,018 円／平米 17万5,278 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,392 円／平米 17万6,514 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,400 円／平米 17万6,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情