路線価 (2023) 大阪府門真市上野口町340-22 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 門真市大阪府門真市上野口町３４０番２２
価格時点	2023 年
駅名	大和田駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,700万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万6,064 円 1平米 14万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,700万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万6,064 円／坪 1平米 14万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、京阪本線沿線で概ね門真市の圏域。需要者の中心は、同一需給圏のうち門真市居住者がほとんどを占める。日本経済は、エネルギー価格、原材料価格の高騰等により、先行き不透明な状況にあるものの、中小規模一般住宅が多い門真市の中では住環境の良い地域であり、需給は安定している。取引の中心価格帯は、新築戸建で４千万円程度、中古戸建で１．５～２千万円程度の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、門真市及び周辺市のうち京阪沿線沿いに形成される住宅地域である。需要者の中心は門真市の居住者を中心とした一次取得者及びマンション等からの買い替えによる二次取得者である。当該地域は大和田駅から徒歩圏内に位置する区画整然とした戸建住宅地域であり、需要は安定し地価はやや上昇傾向で推移している。取引の中心価格帯は標準的規模の場合土地は１０００万円後半程度、新築戸建住宅で総額３０００万円までである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中小規模の一般住宅が多い住宅地域にあり、周辺には共同住宅等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が中心であり、標準地は画地規模が小さいこと等のため共同住宅の想定は非現実のため、収益価格は試算しなかった。したがって、市場性を反映した取引価格の水準を指標に価格が決定されると認められるので、比準価格を重視し、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 駅徒歩圏内の住宅地であるが、標準地の規模がやや小さく、近隣地域を含む周辺が、戸建住宅を中心とする自己使用目的での取引が支配的な地域であることから、収益価格は試算しなかった。自用目的を中心に価格形成がなされていると判断し、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、周辺価格動向、単価と総額との関連等にも留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	大和田駅南東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	42.3 坪 (140 平米)
私道分面積	22 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	門真市大阪府門真市上野口町３４０番２２
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、しばらくはほぼ現状のまま推移していくものと思われる。地価は、需要が比較的堅調で、やや上昇程度で推移していくものと予測する。 (2)中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後ともほぼ現状を維持するものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 47万6,064 円 1平米 14万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 47万6,064 円 1平米 14万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 47万6,064円 1平米 14万4,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 47万2,758円 1平米 14万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 47万6,064円 1平米 14万4,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 47万2,758円 1平米 14万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日本経済は、エネルギー価格、原材料価格の高騰等により、先行き不透明な状況にあり、門真市の地元経済も概ね同様な状況にある。 (2)円安による建築資材の高騰などインフレ懸念はあるものの政府の各種政策や日銀の金融緩和政策の継続もあり、不動産市場は堅調に推移している。
地域要因
(1)駅近の住環境の比較的良好な地域においては、需給動向は安定し、地価はやや上昇程度で推移している。 (2)門真市内の住宅地としては安定需要の見込まれる駅徒歩圏内の住宅地域である。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	301 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	門真市
地域	大阪府門真市上野口町３４０番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,416 円／平米 50万581 円／坪
推定価格 平米 坪	14万3,702 円／平米 47万5,079 円／坪
標準価格 平米 坪	14万3,702 円／平米 47万5,079 円／坪
査定価格 平米 坪	14万7,000 円／平米 48万5,982 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	301 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	門真市
地域	大阪府門真市上野口町３４０番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万4,361 円／平米 77万4,797 円／坪
推定価格 平米 坪	22万4,104 円／平米 74万888 円／坪
標準価格 平米 坪	21万2,220 円／平米 70万1,599 円／坪
査定価格 平米 坪	21万6,000 円／平米 71万4,096 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	301 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	門真市
地域	大阪府門真市上野口町３４０番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,316 円／平米 41万7,601 円／坪
推定価格 平米 坪	14万6,422 円／平米 48万4,071 円／坪
標準価格 平米 坪	14万790 円／平米 46万5,452 円／坪
査定価格 平米 坪	14万4,000 円／平米 47万6,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	301 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	門真市
地域	大阪府門真市上野口町３４０番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万7,774 円／平米 48万8,541 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,090 円／平米 46万9,750 円／坪
標準価格 平米 坪	14万3,525 円／平米 47万4,494 円／坪
査定価格 平米 坪	14万6,000 円／平米 48万2,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	301 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	門真市
地域	大阪府門真市上野口町３４０番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,415 円／平米 49万660 円／坪
推定価格 平米 坪	14万5,505 円／平米 48万1,040 円／坪
標準価格 平米 坪	13万7,398 円／平米 45万4,238 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情