路線価 (2023) 大阪府門真市宮野町175-33 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 門真市大阪府門真市宮野町１７５番３３
価格時点	2023 年
駅名	大和田駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,530万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万2,676 円 1平米 14万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,530万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万2,676 円／坪 1平米 14万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、門真市及び周辺市内のうち京阪沿線沿いに形成される住宅地域である。需要者の中心は門真市の居住者を中心とした一次取得者及びマンション等からの買い替えによる二次取得者である。近時の住宅需要の高まりもあって、特に駅から徒歩圏内に位置する住宅地の地価は比較的安定している。取引の中心価格帯は標準的規模で土地１，５００万円程度、新築戸建住宅総額で３，０００万円前半程度である。 (2) 同一需給圏は、京阪本線沿線の門真市内及び守口市内の住宅地域。需要者は主に、同一需給圏内の一次及び二次取得者層。需給動向については、最寄り駅から徒歩圏内にあり需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は土地１００㎡程度で、１，５００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は自己使用の戸建住宅地であることから比準価格のみ試算した。京阪本線大和田駅、萱島駅から徒歩圏内の戸建住宅地を選択し、地域格差を詳細に比準したことから市場性を反映した価格が導出された。当該地域の主たる需要者は市場価値を主たる指標とするものであると考えられることから、本件においては市場価値を反映した比準価格を標準とし、かつ代表標準地との均衡にも留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は中小規模の一般住宅地域であり、戸建住宅の賃貸市場は、転勤等による一時的な賃貸を除くと未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。自用目的での取引が中心で、快適性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に決定されることが一般的と認められる。したがって、本件では比準価格を概ね標準とし、周辺の需給動向等を勘案し、更に代表標準地及び前年価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大和田駅北東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	31.8 坪 (105 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が多い既成の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	門真市大阪府門真市宮野町１７５番３３
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。最寄駅に近い住宅地については、地価はやや上昇傾向を維持するものと予測する。 (2)近隣地域は中小規模の一般住宅が多い既成の住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動要因は認められず、当面は現状維持程度で推移していくものと予測する。地価は緩やかな上昇基調にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 48万2,676 円 1平米 14万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 48万2,676 円 1平米 14万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 48万2,676円 1平米 14万6,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 48万2,676円 1平米 14万6,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安による建築資材の高騰などインフレ懸念はあるものの政府の各種政策や日銀の金融緩和政策の継続もあり、不動産市場は堅調に推移している。 (2)景気は緩やかに持ち直しているが物価上昇、金融資本市場の変動等の影響に注意する必要がある。門真市の人口、生産年齢人口は微減傾向にある。
地域要因
(1)大和田駅に近い住宅地域として成熟している事から、地価は安定している。地域要因に変動はない。 (2)特に変動は認められない。標準地において、地価は、緩やかな上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	301 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	門真市
地域	大阪府門真市宮野町１７５番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,921 円／平米 37万6,623 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,576 円／平米 36万8,870 円／坪
標準価格 平米 坪	14万8,372 円／平米 49万518 円／坪
査定価格 平米 坪	15万 円／平米 49万5,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	東
側道幅員2	2.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	301 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	門真市
地域	大阪府門真市宮野町１７５番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,179 円／平米 48万9,880 円／坪
推定価格 平米 坪	14万3,719 円／平米 47万5,135 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,735 円／平米 46万8,576 円／坪
査定価格 平米 坪	14万3,000 円／平米 47万2,758 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	301 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	門真市
地域	大阪府門真市宮野町１７５番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万9,450 円／平米 42万7,962 円／坪
推定価格 平米 坪	12万8,937 円／平米 42万6,266 円／坪
標準価格 平米 坪	13万9,997 円／平米 46万2,830 円／坪
査定価格 平米 坪	14万1,000 円／平米 46万6,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	301 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	門真市
地域	大阪府門真市宮野町１７５番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万7,774 円／平米 48万8,541 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,090 円／平米 46万9,750 円／坪
標準価格 平米 坪	14万9,568 円／平米 49万4,472 円／坪
査定価格 平米 坪	15万1,000 円／平米 49万9,206 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情