土地路線価格
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路線価 (2023) 大阪府門真市島頭3-385-2外 坪・平米

2023
路 線 価
大阪府 門真市
大阪府門真市島頭3丁目385番2外 (門真)
  • 周辺状況: 住宅地 (小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域)
  • 大和田駅 から 1800m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
27万1,092
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
8万2,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 大阪府 門真市大阪府門真市島頭3丁目385番2外
価格時点 2023
駅名 大和田駅 から 1800m
路線価
1坪当たり 1坪 27万1,092
1平米当たり 1平米 8万2,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2023年01月05日
鑑定評価額 総額
948万
(92 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 34万518
1平米 10万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2023年01月05日
鑑定評価額 総額
948万
(92 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 34万518 円/坪
1平米 10万3,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は門真市及び隣接市の各鉄道沿線の駅徒歩圏外の住宅地域。需要層は主として市内居住の地縁者が中心で、周辺地域からの流入は少ない。駅徒歩圏外で利便性に劣り、需要は弱含みではあるが、大阪市にも隣接し、市内に大型事業所も立地しているため一定の住宅需要も見られ、周辺では新規の住宅供給も見られる。需要の中心となる価格帯は、画地規模100㎡未満の小規模な物件が多く、新築戸建で2千万円台後半から3.5千万円程度と把握される。

(2) 同一需給圏は、門真市内の住宅地域及び隣接地域の一部を含む住宅地域。需要者は主に、同一需給圏内の一次取得者及び二次取得者層。門真市に勤務先や血縁を有する者が多く他市からの流入は少ない。需給動向については、最寄り駅から徒歩圏外にあるが一定の需要は認められる。需要の中心となる価格帯は、土地100㎡程度で1,000万~1,200万円程度、新築戸建住宅で3,000万円前後である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域にあり、当該標準地の画地規模において経済合理性を有する賃貸住宅の想定が現実的ではなく、また、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であることから、収益価格は試算しなかった。当該地域における住宅地の取引は、主に自己利用目的の取引が中心であり、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、当該標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 標準地は小規模画地であり、賃貸共同住宅は建築基準法上並びに建築コスト面より無理がある。また賃貸市場は発達していないため収益還元法の適用は断念した。自用目的での取引が中心で、快適性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に決定されることが一般的と認められる。したがって、本件では比準価格を概ね標準とし、周辺の需給動向等を勘案し更に代表標準地及び前年価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 大和田駅南東方
距離 1800 m
土地の状態
土地面積 27.8 坪 (92 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 3 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位 西
道路幅員 6.1 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 準工業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 門真市大阪府門真市島頭3丁目385番2外
標準地の範囲
20 m
西 0 m
10 m
30 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 6 m
奥行き 15 m
面積 90 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北6.1m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 準工業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状を維持するものと予測する。駅徒歩圏外であるが新規開発も見られる等、地価は概ね横ばい傾向での推移を予測する。

(2)小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動要因もなく今後も現状のまま推移していくものと予測する。地価は、横ばい傾向にある。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 34万518
1平米 10万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 34万518
1平米 10万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 34万518
1平米 10万3,000
前年から次年への変動率 0 %
2022年
1坪 34万518
1平米 10万3,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 34万518
1平米 10万3,000
前年から次年への変動率 0 %
2019年
1坪 34万518
1平米 10万3,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)門真市内の人口はやや減少傾向、高齢化が続く中、景気の先行き不透明感もあり、市内における取引件数もやや減少している。

(2)景気は緩やかに持ち直しているが物価上昇、金融資本市場の変動等の影響に注意する必要がある。門真市の人口、生産年齢人口は微減傾向にある。

地域要因
(1)小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で地域要因に特段の変動はない。駅徒歩圏外であるが、新規開発も見られる等、地価は横ばいで推移している。

(2)特に変動は認められない。標準地において、地価は横ばいにある。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 316
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 門真市
地域 大阪府門真市島頭3丁目385番2外
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
11万6,830 円/平米
38万6,240 円/坪
推定価格 平米
11万6,713 円/平米
38万5,853 円/坪
標準価格 平米
10万788 円/平米
33万3,205 円/坪
査定価格 平米
10万2,000 円/平米
33万7,212 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 7.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 316
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 門真市
地域 大阪府門真市島頭3丁目385番2外
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
11万1,535 円/平米
36万8,735 円/坪
推定価格 平米
10万8,911 円/平米
36万60 円/坪
標準価格 平米
10万1,691 円/平米
33万6,190 円/坪
査定価格 平米
10万3,000 円/平米
34万518 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況 三方路
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 316
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 門真市
地域 大阪府門真市島頭3丁目385番2外
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
11万3,636 円/平米
37万5,681 円/坪
推定価格 平米
11万1,408 円/平米
36万8,315 円/坪
標準価格 平米
10万1,464 円/平米
33万5,440 円/坪
査定価格 平米
10万2,000 円/平米
33万7,212 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 西
側道幅員1 4.7 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 316
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 門真市
地域 大阪府門真市島頭3丁目385番2外
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
12万7,609 円/平米
42万1,875 円/坪
推定価格 平米
12万5,107 円/平米
41万3,604 円/坪
標準価格 平米
10万2,547 円/平米
33万9,020 円/坪
査定価格 平米
10万4,000 円/平米
34万3,824 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 316
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 門真市
地域 大阪府門真市島頭3丁目385番2外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
11万3,880 円/平米
37万6,487 円/坪
推定価格 平米
11万1,535 円/平米
36万8,735 円/坪
標準価格 平米
10万3,753 円/平米
34万3,007 円/坪
査定価格 平米
10万5,000 円/平米
34万7,130 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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