路線価 (2023) 大阪府門真市末広町2161外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 門真市大阪府門真市末広町２１６１番外
価格時点	2023 年
駅名	古川橋駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 64万4,670 円
1平米当たり	1平米 19万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1億5,100万 円 (603 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 82万6,500 円 1平米 25万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	1億5,100万 円 (603 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 82万6,500 円／坪 1平米 25万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として門真市及び周辺市内の京阪本線、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線沿線の駅前商業地域である。需要者は地元に地縁のある不動産賃貸業者、法人等が中心である。日本経済は、エネルギー価格、原材料価格の高騰等により、先行き不透明な状況にあるものの、駅近でその稀少性からマンション等代替需要も多く見られる。ただ、規模、利用形態等により価格にバラツキがあり、需要の中心となる価格帯はやや見出しにくい。 (2) 同一需給圏は、主として門真市及び周辺市における商業地域である。需要者は地元に地縁のある不動産業者、法人等が中心となる。対象標準地は、門真市内において商業性上位に位置する京阪古川橋駅前に立地しているため希少性が高く、需要は比較的安定しているため、地価はやや上昇傾向にて推移している。画地規模、取引当事者の属性等により取引される価格には、ばらつきがあるため中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域にあり、収益価格は重視すべきであるが、土地の供給が限定的であり、自用目的のほかマンション用地等の需要も競合しており、比準価格は類似地域の取引事例を広域的に収集・採用しており説得力は高い。したがって、市場実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 以上より、２価格を得た。比準価格については、同一需給圏内に存する規範性の高い事例を採用し、各種補修正も適切に行い得たため、市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。一方、収益価格は収益性を反映した理論的価格であるが、試算過程に想定要素が介在することから安定性にやや欠ける。よって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	古川橋駅南方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	182.4 坪 (603 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	門真市大阪府門真市末広町２１６１番外
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	75 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	25 m
面積	600 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、しばらくはほぼ現状のまま推移するものと思われる。ただ、まだ地元経済は厳しいものの、稀少性もあり、地価はやや上昇程度で推移するものと予測する。 (2)当該地域は中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、地域要因に特別の変動が認められないので、当分の間現状のまま推移すると予測する。地価動向は、やや上昇傾向にて推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 87万6,090 円 1平米 26万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 85万2,948 円 1平米 25万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 87万6,090円 1平米 26万5,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 81万3,276円 1平米 24万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 85万2,948円 1平米 25万8,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 81万3,276円 1平米 24万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日本経済は、エネルギー価格、原材料価格の高騰等により、先行き不透明な状況にあり、門真市の地元経済も概ね同様な状況にある。 (2)景気は緩やかな回復傾向にある。当市の商業地需要も堅調に推移しており、商業地の地価は全般的にやや強含み傾向にある。
地域要因
(1)古川橋駅に近接した商業地域であり、その稀少性から、地価はやや上昇程度で推移している。 (2)古川橋駅前の商業地域であり、商業立地動向等に特段の変化はない等より、地域要因に大きな変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	301 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	門真市
地域	大阪府門真市末広町２１６１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万3,873 円／平米 103万7,664 円／坪
推定価格 平米 坪	30万8,693 円／平米 102万539 円／坪
標準価格 平米 坪	26万7,963 円／平米 88万5,886 円／坪
査定価格 平米 坪	27万1,000 円／平米 89万5,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	301 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	門真市
地域	大阪府門真市末広町２１６１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万4,708 円／平米 74万2,885 円／坪
推定価格 平米 坪	22万9,294 円／平米 75万8,046 円／坪
標準価格 平米 坪	25万4,206 円／平米 84万405 円／坪
査定価格 平米 坪	25万7,000 円／平米 84万9,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	316 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	門真市
地域	大阪府門真市末広町２１６１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万9,878 円／平米 52万8,557 円／坪
推定価格 平米 坪	16万3,141 円／平米 53万9,344 円／坪
標準価格 平米 坪	24万267 円／平米 79万4,323 円／坪
査定価格 平米 坪	24万3,000 円／平米 80万3,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	301 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	門真市
地域	大阪府門真市末広町２１６１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万7,433 円／平米 52万473 円／坪
推定価格 平米 坪	16万2,302 円／平米 53万6,570 円／坪
標準価格 平米 坪	24万9,312 円／平米 82万4,225 円／坪
査定価格 平米 坪	25万2,000 円／平米 83万3,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	276 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情