路線価 (2023) 大阪府門真市小路町432-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 門真市大阪府門真市小路町４３２番６
価格時点	2023 年
駅名	門真市駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 39万6,720 円
1平米当たり	1平米 12万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	3,260万 円 (217 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万5,900 円 1平米 15万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3,280万 円 (217 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万9,206 円／坪 1平米 15万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京阪電鉄本線沿線で、概ね門真市・守口市の店舗付住宅等が多い近隣商業地域である。需要者は門真市在住の個人事業者或いは個人投資家や地元事業者が中心。周辺大型店への顧客の流出等から商業性は衰退化傾向にあり、空き店舗もみられる。一方、周辺地域に分譲マンション・戸建住宅が開発され、地域の活性化が期待される。市場での中心価格帯については、物件の収益性・規模等により取引価格は異なり、価格帯の把握は困難。 (2) 同一需給圏は、京阪本線沿線の門真市、守口市を中心とする近隣商業地域。需要者は主に、同一需給圏内の商業事業者、個人投資家等で圏外からの流入は少ない。需給動向については、先行き不透明感もあるが一定の需要は認められ、商業地の地価は緩やかな上昇傾向にある。中心となる価格帯は取引価格にばらつきが認められ、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難であるが、土地２００㎡程度で３，０００万～３，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域は中低層の店舗兼住宅等が多い近隣商業地域である。比準価格は同一需給圏内の類似商業地域で得られた取引事例を収集分析して得たもので市場性を反映している。収益価格は賃料の遅効性が認められ、想定事項が多く、還元利回りの把握にも限界があることに留意すべきであるが、対象標準地は収益性を勘案すべき商業地域内に存することから、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は小売店舗等多い近隣商業地域であり、店舗等賃貸市場が形成されていることから収益価格を試算したが自己の営業用のために物件を取得する事業主が需要の中心であるため低位に試算された。本件では、実証性の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、周辺の需給動向等を勘案し更に代表標準地及び前年価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	門真市駅北西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	65.6 坪 (217 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗兼住宅等が多い近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	門真市大阪府門真市小路町４３２番６
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	17 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．５ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中低層の店舗兼住宅等が多い近隣商業地域であり、地域要因に特段の変化はないことから、当分の間現状を維持するものと予測する。 (2)近隣地域は中低層の店舗兼住宅等が多い近隣商業地域で、地域要因に特段の変動要因もなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。地価は、緩やかな上昇基調にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 50万2,512 円 1平米 15万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 51万5,736 円 1平米 15万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 50万2,512円 1平米 15万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 51万5,736円 1平米 15万6,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しているが、世界的な金融引締め等が続く中、海外景気の下振れが景気を下押しするリスクとなっている。物価上昇も懸念要因。 (2)景気は緩やかに持ち直しているが物価上昇、金融資本市場の変動等の影響に注意する必要がある。門真市の人口、生産年齢人口は微減傾向にある。
地域要因
(1)府道沿いの近隣商業地域で、商業から住宅用途への利用転換が一部で見られるが、特に変動要因はなく、地価は概ね横ばい傾向にある。 (2)特に変動は認められない。標準地において、地価は、緩やかな上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	316 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	門真市
地域	大阪府門真市小路町４３２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万9,878 円／平米 52万8,557 円／坪
推定価格 平米 坪	16万3,141 円／平米 53万9,344 円／坪
標準価格 平米 坪	15万2,184 円／平米 50万3,120 円／坪
査定価格 平米 坪	15万1,000 円／平米 49万9,206 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	301 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	門真市
地域	大阪府門真市小路町４３２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万7,433 円／平米 52万473 円／坪
推定価格 平米 坪	16万2,302 円／平米 53万6,570 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,255 円／平米 46万6,989 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	276 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	301 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	門真市
地域	大阪府門真市小路町４３２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万8,997 円／平米 42万6,464 円／坪
推定価格 平米 坪	13万564 円／平米 43万1,645 円／坪
標準価格 平米 坪	14万9,216 円／平米 49万3,308 円／坪
査定価格 平米 坪	14万8,000 円／平米 48万9,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	301 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	門真市
地域	大阪府門真市小路町４３２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万7,190 円／平米 55万2,730 円／坪
推定価格 平米 坪	16万6,528 円／平米 55万542 円／坪
標準価格 平米 坪	16万6,862 円／平米 55万1,646 円／坪
査定価格 平米 坪	16万5,000 円／平米 54万5,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	309 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	守口市
地域	大阪府門真市小路町４３２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,493 円／平米 38万5,126 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,020 円／平米 60万1,758 円／坪
標準価格 平米 坪	15万6,779 円／平米 51万8,311 円／坪
査定価格 平米 坪	15万5,000 円／平米 51万2,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情