路線価 (2023) 大阪府門真市常称寺町2-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 門真市大阪府門真市常称寺町２番１６
価格時点	2023 年
駅名	大和田駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	3,660万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万1,610 円 1平米 18万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3,680万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万4,916 円／坪 1平米 18万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に京阪本線、地下鉄谷町線沿線で、概ね門真市、守口市、寝屋川市の商業地域である。需要者の中心は同一需給圏に地縁性を有する個人または法人事業者等である。駅前商業地で希少性があるため安定した需要がある。地価はやや上昇傾向である。需要の中心となる価格帯は㎡当たり１７～２０万円程度である。 (2) 同一需給圏は京阪本線、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線沿線の概ね門真市、守口市、寝屋川市の商業地域で、特に京阪本線大和田駅及び古川橋駅周辺の商業地との代替競争関係が強い。需要者の中心は同一需給圏に地縁を有する商業事業者等と考えられる。需給動向は、利便性の高い駅前商業地の需要は比較的安定的に推移している。中心となる価格帯は、規模により異なり、一概に言えない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中層の店舗兼共同住宅等が多い駅前商業地域で、店舗または店舗付共同住宅の賃貸物件も見られ賃貸市場も比較的成熟している。比準価格は同一需給圏内の価格牽連性を有する商業地の取引事例に基づいて求めることができた。また、収益価格は収益還元法を適用して適正に求められた。よって、規範性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との価格検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、類似地域等において、事例が少なく、広範囲で収集した。規範性の高い近隣商業地域の事例を収集しえた。需要の観点から、収益価格も重視すべきであるが、建築費の高騰もあり、やや低く求められた。したがって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	大和田駅北西方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗兼共同住宅等が多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	門真市大阪府門真市常称寺町２番１６
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の店舗兼共同住宅等が多い駅前商業地域として熟成しており、格別の変動がないので、当分の間は現状を維持すると予測する。駅前商業地需要は堅調であり、取引件数は少ないが、地価はやや上昇傾向である。 (2)店舗兼共同住宅等が多い駅前商業地域として熟成しており、地域要因に大きな変動はない。現状のまま維持すると予測する。インフレにより、地価は、やや上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 62万8,140 円 1平米 19万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 61万8,222 円 1平米 18万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 62万8,140円 1平米 19万円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 60万4,998円 1平米 18万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 61万8,222円 1平米 18万7,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 60万4,998円 1平米 18万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しつつある。門真市の取引件数はやや減少しているものの立地条件が良好なものを中心に取引価格はやや上昇傾向である。 (2)インフレにより、地価水準についても上昇傾向にある。しかしながら、門真市の商業地の地価は、横ばいもしくは、やや上昇傾向にある。
地域要因
(1)駅前商業地の需要は堅調であり、取引件数は少ないが、地価はやや上昇傾向である。 (2)駅前商業地であり、価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は、認められない。地価は、やや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	301 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	門真市
地域	大阪府門真市常称寺町２番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万7,433 円／平米 52万473 円／坪
推定価格 平米 坪	16万2,302 円／平米 53万6,570 円／坪
標準価格 平米 坪	19万1,168 円／平米 63万2,001 円／坪
査定価格 平米 坪	19万1,000 円／平米 63万1,446 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	276 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	301 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	門真市
地域	大阪府門真市常称寺町２番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万4,708 円／平米 74万2,885 円／坪
推定価格 平米 坪	22万9,294 円／平米 75万8,046 円／坪
標準価格 平米 坪	19万5,978 円／平米 64万7,903 円／坪
査定価格 平米 坪	19万6,000 円／平米 64万7,976 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	301 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	門真市
地域	大阪府門真市常称寺町２番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万8,997 円／平米 42万6,464 円／坪
推定価格 平米 坪	13万564 円／平米 43万1,645 円／坪
標準価格 平米 坪	18万2,607 円／平米 60万3,699 円／坪
査定価格 平米 坪	18万3,000 円／平米 60万4,998 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	309 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	守口市
地域	大阪府門真市常称寺町２番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万5,489 円／平米 71万2,407 円／坪
推定価格 平米 坪	21万1,264 円／平米 69万8,439 円／坪
標準価格 平米 坪	18万7,291 円／平米 61万9,184 円／坪
査定価格 平米 坪	18万7,000 円／平米 61万8,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	256 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情