路線価 (2023) 大阪府門真市四宮6-197外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 門真市大阪府門真市四宮６丁目１９７番外
価格時点	2023 年
駅名	大和田駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 31万764 円
1平米当たり	1平米 9万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億2,700万 円 (1034 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万6,638 円 1平米 12万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億2,700万 円 (1034 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万6,638 円／坪 1平米 12万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として守口市及び隣接市を含む大阪府北東部の工業地域、工商混在地域の圏域。需要者の中心は、中小規模倉庫、工場等用地を求める事業者等である。経営状況により事業者の設備投資需要には開差も見られるが、好立地の物件については積極的な新規の事業用地取得も見られる等、需要は２極化している。規模、利用形態等により価格に開差があり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。 (2) 同一需給圏は、近畿自動車道、第二京阪道路等を主要街路として形成される門真市、周辺市域の工業地域。需要者は、同一需給圏内の中小工場、倉庫の所有を目的とした法人及び事業者等。需給動向については、第二京阪道路の開通により交通利便性が上昇し、立地条件に優れる工業地の需要は高く、地価は上昇傾向にある。中心となる価格帯は立地や画地規模等にバラツキが認められ、需要の中心となる価格帯を見いだすことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域にあり、周辺では賃貸工場・倉庫等も見られるが、建物の規模等による個別性が強く、地域の標準的な賃料水準・経費等の把握が困難であることから、収益価格は相対的に精度が劣る。比準価格は、類似の工業地域内の事例から試算され、市場実態を反映した実証的な価格である。よって、本件では比準価格を中心に、収益価格をも比較考量し、周辺の地価動向等にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 中小規模の工場、倉庫等が集積する工業地域内に存し、自己使用目的での取引が中心であり、賃料水準として適正なものは見出しにくく、収益価格は規範性が劣ると考える。取引事例比較法は門真市、周辺市域の工場地に係る事例を収集して試算を行っており市場性が反映されている。本件においては、比準価格を概ね標準に、収益価格を比較考量し、周辺の需給動向等を勘案し、更に前年価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大和田駅南東方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	312.8 坪 (1034 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	門真市大阪府門真市四宮６丁目１９７番外
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	150 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	倉庫地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の工場・倉庫等が建ち並ぶ工業地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。高速道路や幹線道路へのアクセスが良好な工業団地で、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)中小規模の工場・倉庫等が建ち並ぶ工業地域で、地域要因に特段の変動要因は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測する。幹線道路へのアクセスが良好であり、地価は、緩やかな上昇基調にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 41万6,556 円 1平米 12万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 39万108円 1平米 11万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 41万6,556円 1平米 12万6,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 39万108円 1平米 11万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)資源価格の上昇等、景気の先行き不透明感もあるが、物流系倉庫適地の需要は引き続き強さが見られる等、事業用地の需要は概ね安定している。 (2)景気は緩やかに持ち直しているが物価上昇、金融資本市場の変動等の影響に注意する必要がある。門真市の人口、生産年齢人口は微減傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段変動は見られないが、消費地への良好なアクセスにより、周辺での事業用地需要に高まりが見られる等、地価はやや上昇傾向で推移。 (2)特に変動は認められない。標準地において、地価は、上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特に個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	316 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	門真市
地域	大阪府門真市四宮６丁目１９７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,251 円／平米 50万36 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,881 円／平米 51万2,037 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,640 円／平米 41万8,672 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	60 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	316 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	門真市
地域	大阪府門真市四宮６丁目１９７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,949 円／平米 17万8,355 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,108 円／平米 39万465 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,668 円／平米 37万9,092 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	912 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府門真市四宮６丁目１９７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,045 円／平米 20万5,121 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,562 円／平米 27万6,256 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,360 円／平米 39万1,298 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	6072 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府門真市四宮６丁目１９７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,732 円／平米 39万2,528 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,034 円／平米 39万220 円／坪
標準価格 平米 坪	13万1,295 円／平米 43万4,061 円／坪
査定価格 平米 坪	13万1,000 円／平米 43万3,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	8.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	307 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市鶴見区
地域	大阪府門真市四宮６丁目１９７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,794 円／平米 49万1,913 円／坪
推定価格 平米 坪	14万6,194 円／平米 48万3,317 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,338 円／平米 40万4,449 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	南
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情