路線価 (2023) 宮城県仙台市青葉区二日町8-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区二日町８番３
価格時点	2023 年
駅名	北四番丁駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 152万760 円
1平米当たり	1平米 46万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	9億6,800万 円 (1529 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 209万2,698 円 1平米 63万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	9億6,300万 円 (1529 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 208万2,780 円／坪 1平米 63万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中心商業地の幹線道路背後に中高層の事務所ビル、賃貸マンション、駐車場等が混在する商業地域。典型的需要者は、賃貸経営にノウハウを持つ地元不動産会社、個人投資家等。近年は、市街地への接近条件が再評価され超高層マンションや単身者用賃貸マンションの建築も盛ん。比較的小さな画地でも容積率を活かした収益用建物が建築されるなど、コロナ後を見据えた積極投資もみられる。中心価格帯は土地で８～１０億円程度。 (2) 同一需給圏は仙台市中心部の高度商業地域背後に位置する、店舗・事務所・マンション等が混在する商業地域である。主たる需要者は、県内外の事業法人及びマンション開発業者等が考えられる。店舗需要はコロナ禍前までの回復には至らないが、マンション開発業者等の用地取得意欲は顕在でマンション用地としての需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は規模によって異なるが、土地は１５００㎡程度で１０億円程度と見込まれる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、賃料の粘着性、遅効性により収益価格は保守的に求められる傾向がある。一方、比準価格を求めるにあたっては、経済情勢を反映した取引時点が新しい事例も採用して試算している。よって、比準価格は実証的で、収益価格に比べ不動産市場をより的確に反映している。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (2) 典型的事業者は県内外の事業法人等であり、実際の売買事例を参考に取引に入ることから、比準価格は市場参加者の意思を反映した実証的な価格といえる。また、典型的需要者は収益性の観点から意思決定を下す事業法人等であるが、収益価格は収入や空室率の査定等の想定要素を含んでいることから、相対的に実証性に劣る。そこで、本件では、比準価格を重視しつつ、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北四番丁駅南西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	462.5 坪 (1529 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅等
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	12F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所、マンションが存する商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区二日町８番３
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	45 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	50 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	勾当台通、晩翠通背後で官公庁に近い商業地域
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)容積率を活かした賃貸マンション等の建設が盛ん。官公庁へ近く小規模事務所の賃貸需要も認められ、単身者用の賃貸需要も旺盛。今後は、安定的な不動産投資の対象地域として益々注目度が強まるものと予測される。 (2)仙台市中心部の交通接近条件に優れる地域では画地条件良好な物件は供給不足で地価は引き続き上昇が続いている。地域の周辺ではマンションの新築も見られ今後も高層ビルが建ち並ぶ地域として成熟していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 219万8,490 円 1平米 66万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 216万2,124 円 1平米 65万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 219万8,490円 1平米 66万5,000円
前年から次年への変動率 10.1 ％
2022年	1坪 190万950円 1平米 57万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 216万2,124円 1平米 65万4,000円
前年から次年への変動率 9.6 ％
2019年	1坪 190万950円 1平米 57万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利で資金環境は良好。積極的な不動産投資がみられ収益物件の建設が盛ん。収益物件需要も堅調であるが、売物件は少なく高値取引が把握される。 (2)仙台市の商業地域は画地条件に優れる物件は供給不足が続いており、需要は旺盛である。再開発プロジェクトを利用した新築計画も散見される。
地域要因
(1)単身者向けの高層賃貸マンションや分譲マンションの建築が盛ん。賃貸需要は旺盛で地域人口、世帯数の増加が著しい。 (2)地域に特段の変動はない。仙台市内のオフィス空室率は緩やかな低下傾向にある。画地条件良好なマンション適地は中心部背後でも需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311060 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区二日町８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万9,428 円／平米 105万6,029 円／坪
推定価格 平米 坪	63万7,164 円／平米 210万6,464 円／坪
標準価格 平米 坪	67万699 円／平米 221万7,331 円／坪
査定価格 平米 坪	67万1,000 円／平米 221万8,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311030 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区二日町８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	82万5,066 円／平米 272万7,668 円／坪
推定価格 平米 坪	88万5,296 円／平米 292万6,789 円／坪
標準価格 平米 坪	63万7,821 円／平米 210万8,636 円／坪
査定価格 平米 坪	63万8,000 円／平米 210万9,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区二日町８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	68万9,000 円／平米 227万7,834 円／坪
推定価格 平米 坪	69万338 円／平米 228万2,257 円／坪
標準価格 平米 坪	65万3,111 円／平米 215万9,185 円／坪
査定価格 平米 坪	65万3,000 円／平米 215万8,818 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311020 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区二日町８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	54万7,916 円／平米 181万1,410 円／坪
推定価格 平米 坪	57万3,120 円／平米 189万4,735 円／坪
標準価格 平米 坪	69万4,691 円／平米 229万6,648 円／坪
査定価格 平米 坪	69万5,000 円／平米 229万7,670 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2311090 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区二日町８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万2,963 円／平米 172万8,916 円／坪
推定価格 平米 坪	56万5,323 円／平米 186万8,958 円／坪
標準価格 平米 坪	67万2,203 円／平米 222万2,303 円／坪
査定価格 平米 坪	67万2,000 円／平米 222万1,632 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情