路線価 (2023) 大阪府摂津市千里丘6-729-28 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 摂津市大阪府摂津市千里丘６丁目７２９番２８
価格時点	2023 年
駅名	岸辺駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,150万 円 (67 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 56万5,326 円 1平米 17万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (67 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 56万2,020 円／坪 1平米 17万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ東海道本線及び阪急京都本線沿線等の摂津市、吹田市の圏域に存する中小規模住宅地域を主とした圏域。需要者は上記駅勢圏を対象とした中間所得者層で一次又は二次取得者を中心とする。標準地は徒歩圏限界地に所在するが岸辺駅周辺の開発により医療施設等の接近性は向上しており需要も概ね堅調である。需要の中心となる価格帯は土地７０㎡程度で１２００万円前後、新築戸建住宅で約３０００～４０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線及び阪急京都本線沿線で、摂津市、吹田市中・南部の戸建住宅地域と把握した。需要者の中心は、自己居住目的の一次取得者である。最寄り駅から距離があるが、住環境は良好であり、安定した住宅需要が認められる。また、周辺住宅地への新型コロナの影響は特になく、地価は緩やかに上昇している。市場の中心価格帯は、土地７０㎡程度で１，２００万円前後、新築戸建住宅で約３，０００万円台半ばから後半程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域の周辺部に賃貸共同住宅はみられるが、標準地の画地規模の共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。当該地域及び周辺は、自己使用目的での戸建住宅の取引が支配的であり当該価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との価格均衡等を十分に踏まえ、さらに近隣地域周辺の戸建住宅地の市場動向を勘案の上、比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 周辺の住宅地は、自己使用目的の取引が中心であり、戸建住宅の賃貸市場は未成熟で、対象地の画地規模から共同住宅の想定にも妥当性を欠くことから、収益価格の試算はしていない。一方で、市場参加者は、快適性、利便性を重視し、意思決定すると考えられ、類似性が認められる取引事例の実勢価格から比較検討して求めた比準価格の信頼性は高いと判断する。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岸辺駅北方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	20.3 坪 (67 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	192 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	摂津市大阪府摂津市千里丘６丁目７２９番２８
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	11 m
面積	66 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　４．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	192 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、ほぼ現状のまま推移していくものと予測する。当該地域は岸辺駅周辺の開発による利便性の影響も受け、地価は若干の上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)住宅地として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。駅接近はやや劣るものの地価水準は安定的に推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 56万5,326 円 1平米 17万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 56万2,020 円 1平米 17万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 56万5,326円 1平米 17万1,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 55万8,714円 1平米 16万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 56万2,020円 1平米 17万円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 55万8,714円 1平米 16万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)摂津市の人口は増加傾向、土地取引件数は横ばいで、新型コロナ禍からの経済活動の正常化の中、不動産市場の回復はエリアによる差異が認められる。 (2)摂津市の住宅・不動産市場は、比較的落ち着いた値動きではあるが、交通利便性から地域の二極化がみられる。
地域要因
(1)駅徒歩圏の限界地に位置するが岸辺駅周辺の開発の影響を受け、需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。 (2)地域要因に大きな変動はない。既存の住宅地域であるが、一定の住宅需要は認められ、地価は緩やかに上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1017 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府摂津市千里丘６丁目７２９番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万5,690 円／平米 64万6,951 円／坪
推定価格 平米 坪	19万1,510 円／平米 63万3,132 円／坪
標準価格 平米 坪	19万1,510 円／平米 63万3,132 円／坪
査定価格 平米 坪	19万3,000 円／平米 63万8,058 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1017 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府摂津市千里丘６丁目７２９番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万7,312 円／平米 55万3,133 円／坪
推定価格 平米 坪	16万7,146 円／平米 55万2,585 円／坪
標準価格 平米 坪	16万5,655 円／平米 54万7,655 円／坪
査定価格 平米 坪	16万7,000 円／平米 55万2,102 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1017 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府摂津市千里丘６丁目７２９番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万8,945 円／平米 52万5,472 円／坪
推定価格 平米 坪	17万4,857 円／平米 57万8,077 円／坪
標準価格 平米 坪	17万3,297 円／平米 57万2,920 円／坪
査定価格 平米 坪	17万5,000 円／平米 57万8,550 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1017 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府摂津市千里丘６丁目７２９番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万4,663 円／平米 47万8,256 円／坪
推定価格 平米 坪	14万3,231 円／平米 47万3,522 円／坪
標準価格 平米 坪	15万9,500 円／平米 52万7,307 円／坪
査定価格 平米 坪	16万1,000 円／平米 53万2,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1017 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府摂津市千里丘６丁目７２９番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万6,186 円／平米 68万1,651 円／坪
推定価格 平米 坪	20万181 円／平米 66万1,798 円／坪
標準価格 平米 坪	19万4,729 円／平米 64万3,774 円／坪
査定価格 平米 坪	19万7,000 円／平米 65万1,282 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情