路線価 (2023) 大阪府摂津市鶴野4-50-86外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 摂津市大阪府摂津市鶴野４丁目５０番８６外
価格時点	2023 年
駅名	摂津駅 から 730m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1,830万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 50万9,124 円 1平米 15万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,830万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 50万9,124 円／坪 1平米 15万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大阪モノレール線、阪急京都本線沿線の摂津市、吹田市南部の戸建住宅地域と把握した。需要者の中心は、自己居住目的の一次取得者、地縁関係者である。生活利便性は優位にはないが、地価には値頃感があり、一定数の住宅需要は潜在するものと考える。周辺住宅地への新型コロナの影響は特に感じられないが、地価は概ね横ばいで推移している。市場の中心価格帯は、土地１００㎡で１，５００万円程度となっている。 (2) 同一需給圏は、大阪モノレール線、阪急京都線沿線に存する摂津市及び周辺市の小規模住宅地域と把握され、地縁者の一次取得者等が主な需要者と判断される。当地域は生活利便性がやや劣るものの、一定の需要が認められ、取引の中心価格帯は、画地規模等によって異なるが、１２０㎡程度の土地で１，８００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺の住宅地は、自己使用目的の取引が中心であり、戸建住宅の賃貸市場は未成熟で、対象地の画地規模を考慮すると共同住宅の想定にも妥当性を欠くことから、収益価格の試算はしていない。一方、市場参加者は、生活利便性を重視し、意思決定すると考えられ、代替性を有する取引事例から求めた比準価格の信頼性は高いと判断する。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、小規模住宅が存する住宅地域に存し、事業採算性及び画地規模の観点から共同住宅の想定は合理性に欠けることや、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は非適用とした。比準価格は対象標準地と類似性を有する取引事例を採用し適切な補修正を行って求められており、精度の高い価格である。よって本件では、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地の価格との均衡をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	摂津駅北東方
距離	730 m
土地の状態
土地面積	36 坪 (119 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	摂津市大阪府摂津市鶴野４丁目５０番８６外
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	14 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北　６．０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成の住宅地として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。工業地域に近い環境下にあるが、相応の住宅需要は認められ、地価水準は概ね横ばいで推移している。 (2)小規模の戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、生活利便性にはやや劣るが、今後も一定の需要が認められ、地価は横這いにて推移していくものと把握される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 50万9,124 円 1平米 15万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 50万9,124 円 1平米 15万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 50万9,124円 1平米 15万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 50万9,124円 1平米 15万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 50万9,124円 1平米 15万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 50万9,124円 1平米 15万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)摂津市の住宅・不動産市場は、比較的落ち着いた値動きではあるが、交通利便性から地域の二極化がみられる。 (2)当地域の人口は堅調に推移しており、地域経済は、資源高の影響を受けつつも、需給共に回復していくとみられる。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はない。既存の住宅地域であり、地価は概ね横ばいにある。 (2)大阪モノレール駅圏の小規模戸建住宅地として一定の需要が認められ、地価は横這いで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1011 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府摂津市鶴野４丁目５０番８６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万2,862 円／平米 60万4,542 円／坪
推定価格 平米 坪	17万4,859 円／平米 57万8,084 円／坪
標準価格 平米 坪	15万2,449 円／平米 50万3,996 円／坪
査定価格 平米 坪	15万2,000 円／平米 50万2,512 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1011 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府摂津市鶴野４丁目５０番８６外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,123 円／平米 49万9,613 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,123 円／平米 49万9,613 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,748 円／平米 52万1,515 円／坪
査定価格 平米 坪	15万8,000 円／平米 52万2,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1017 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府摂津市鶴野４丁目５０番８６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万1,061 円／平米 56万5,528 円／坪
推定価格 平米 坪	18万5,639 円／平米 61万3,723 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,125 円／平米 52万2,761 円／坪
査定価格 平米 坪	15万8,000 円／平米 52万2,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1011 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府摂津市鶴野４丁目５０番８６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,714 円／平米 45万1,976 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,033 円／平米 44万3,113 円／坪
標準価格 平米 坪	15万93 円／平米 49万6,207 円／坪
査定価格 平米 坪	15万 円／平米 49万5,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1011 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府摂津市鶴野４丁目５０番８６外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,007 円／平米 40万9,967 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,238 円／平米 39万4,201 円／坪
標準価格 平米 坪	14万9,048 円／平米 49万2,753 円／坪
査定価格 平米 坪	14万9,000 円／平米 49万2,594 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情