路線価 (2023) 大阪府摂津市香露園215-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 摂津市大阪府摂津市香露園２１５番３
価格時点	2023 年
駅名	摂津市駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	3,100万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万7,976 円 1平米 19万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	3,080万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万4,670 円／坪 1平米 19万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阪急京都線沿線、ＪＲ東海道本線沿線等の摂津市及び吹田市の当該駅勢圏の中小規模の住宅地域の圏域。需要者は、摂津市又は隣接市等に居住する一次又は二次取得者が中心となる。近隣地域及び周辺部は、摂津市駅の開業及び同駅前整備により利便性が向上してきたので住宅地としての需要は堅調である。需要の中心となる価格は１５０㎡程度の土地で３０００万円弱程度、新築建売住宅で３５００万円～４５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は阪急京都本線、ＪＲ東海道本線沿線の摂津市及び吹田市の戸建住宅地域と把握した。需要者の中心は、摂津市又は隣接市等に居住する一次・二次取得者層である。最寄駅との接近性に優れ、一定の生活利便性もあることから、需要は比較的安定している。また、周辺住宅地への新型コロナの影響は特になく、地価は緩やかに上昇している。市場での需要の中心となる価格は、１５０㎡の土地で３，０００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域の周辺には賃貸共同住宅も見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。近隣地域及びその周辺部は自己使用目的の取引が支配的であり、当該価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との価格均衡等を十分に踏まえ、さらに摂津市駅の駅勢圏の低層住宅地の市場動向を勘案の上、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺の住宅地は、自己使用目的の取引が中心であり、戸建住宅の賃貸市場は未成熟で、対象地の画地規模を考慮すると共同住宅の想定にも妥当性を欠くことから、収益価格の試算はしていない。一方、市場参加者は、生活利便性を重視し、意思決定すると考えられ、代替性を有する取引事例から求めた比準価格の信頼性は高いと判断する。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	摂津市駅北東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	47.8 坪 (158 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅に共同住宅等も混在の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	摂津市大阪府摂津市香露園２１５番３
標準地の範囲
東	70 m
西	30 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅に共同住宅等が混在する駅接近性の良好な住宅地域として当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は、経済活動の正常化の中で堅調な需要により若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (2)一般住宅、共同住宅等が混在する地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。駅接近性が優位にあることから、住宅需要は比較的安定しており、地価水準は緩やかな上昇となっている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 64万7,976 円 1平米 19万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 64万4,670 円 1平米 19万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 64万7,976円 1平米 19万6,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 64万1,364円 1平米 19万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 64万4,670円 1平米 19万5,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 64万1,364円 1平米 19万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)摂津市の人口は増加傾向、土地取引件数は横ばいで、新型コロナ禍からの経済活動の正常化の中、不動産市場の回復はエリアによる差異が認められる。 (2)摂津市の住宅・不動産市場は、比較的落ち着いた値動きではあるが、交通利便性から地域の二極化がみられる。
地域要因
(1)摂津市駅前の熟成が進み、交通利便性が高いため、摂津市の中でも住宅地としての選好性は高く、地価は若干の上昇傾向にある。 (2)地域要因に大きな変動はない。利便性の高い住宅地域であり、地価は緩やかに上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は特に認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1017 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府摂津市香露園２１５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万3,220 円／平米 63万8,785 円／坪
推定価格 平米 坪	18万8,530 円／平米 62万3,280 円／坪
標準価格 平米 坪	18万8,530 円／平米 62万3,280 円／坪
査定価格 平米 坪	19万4,000 円／平米 64万1,364 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1017 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府摂津市香露園２１５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万1,061 円／平米 56万5,528 円／坪
推定価格 平米 坪	18万5,639 円／平米 61万3,723 円／坪
標準価格 平米 坪	19万9,397 円／平米 65万9,206 円／坪
査定価格 平米 坪	20万5,000 円／平米 67万7,730 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1017 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府摂津市香露園２１５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万1,124 円／平米 63万1,856 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,036 円／平米 59万8,505 円／坪
標準価格 平米 坪	19万2,797 円／平米 63万7,387 円／坪
査定価格 平米 坪	19万9,000 円／平米 65万7,894 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1011 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府摂津市香露園２１５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万2,862 円／平米 60万4,542 円／坪
推定価格 平米 坪	17万4,859 円／平米 57万8,084 円／坪
標準価格 平米 坪	18万8,629 円／平米 62万3,607 円／坪
査定価格 平米 坪	19万4,000 円／平米 64万1,364 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情