路線価 (2023) 大阪府摂津市正雀本町1-105-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 摂津市大阪府摂津市正雀本町１丁目１０５番２外
価格時点	2023 年
駅名	正雀駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 62万8,140 円
1平米当たり	1平米 19万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2,230万 円 (92 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 80万52 円 1平米 24万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	2,230万 円 (92 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 80万52 円／坪 1平米 24万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね摂津市・吹田市及びその隣接周辺市の商業地域である。需要者の中心は、背後の住宅地の住民を対象にした商業施設や店舗付マンションを需要する事業者又は投資家等である。交通利便性等から住宅需要は堅調であり、店舗等の需要も新型コロナ禍の影響からの回復傾向が見られ、地価は若干の上昇傾向で推移している。市場の中心となる価格帯は、取得目的のほか、敷地の規模、店舗業種等不動産の利用形態により様々であり一概に判定し難い。 (2) 同一需給圏は、概ね摂津市及び吹田市等の隣接市の商業地域である。需要者の中心は、物品販売・飲食店舗等の運営を目論む一般事業者や店舗兼共同住宅等の建設を目論む個人又は中小法人である。駅前商業地としては繁華性がやや低位な地域であるが、駅近接の好立地を背景に各種需要は概ね底堅い。需要の中心となる価格帯は、事業者の種類、画地規模等によりばらつきがあり、把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は阪急正雀駅の駅前商業地域を形成しており、比準価格は、駅前又は路線商業地を主とする事例から求められたもので市場実態を反映した規範性のある価格である。近隣地域は自己使用の目的での取引もみられる地域であり対象標準地は画地規模が小規模のため収益価格はやや低位に求められた。以上より、比準価格と収益価格を関連付け、周辺の標準地との価格検討を踏まえ、正雀駅前商業地の不動産市場を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、対象標準地と価格牽連性のある取引価格を適正に補修正して試算しており、市場性を反映した価格である。一方、収益価格は、昨今の賃貸市場動向を分析の上、各設定数値の査定を適切に行ったが、試算の過程において想定事項を多く含み、信頼性は相対的にやや劣ると判断される。従って、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺の標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	正雀駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	27.8 坪 (92 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模店舗、店舗兼住宅等が多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	摂津市大阪府摂津市正雀本町１丁目１０５番２外
標準地の範囲
東	50 m
西	10 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	5.5 m
奥行き	17 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層又は中低層店舗兼住宅を中心とした駅前商業地域で、今後もほぼ現状を維持するものと予測される。地価は、経済活動の正常化の中で需要は堅調であり若干の上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)中低層店舗付共同住宅等を中心とした駅前商業地域で、今後もほぼ現状を維持するものと予測される。駅に近接し、一定の利便性が好感され、需要は安定的である。地価はやや上昇基調にて推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 83万9,724 円 1平米 25万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 85万2,948 円 1平米 25万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 83万9,724円 1平米 25万4,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 79万134円 1平米 23万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 85万2,948円 1平米 25万8,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 79万134円 1平米 23万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)摂津市の人口は増加傾向、土地取引件数は横ばいで、新型コロナ禍からの経済活動の正常化の中、不動産市場の回復はエリアによる差異が認められる。 (2)摂津市の人口は概ね横ばい傾向にある。新型コロナウイルス感染症が地価に与える影響はほぼ見られず、地価は概ね安定的に推移している。
地域要因
(1)周辺の岸辺駅前開発による病院施設接近性や駅接近性により需要は堅調であり、地価は店舗需要の回復傾向も受け、若干の上昇傾向で推移している。 (2)最寄駅に近接しており、各種の需要が認められる。地価は、これら店舗・賃貸マンション需要に支えられ、やや上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は特に認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1017 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府摂津市正雀本町１丁目１０５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万6,760 円／平米 71万6,609 円／坪
推定価格 平米 坪	21万7,844 円／平米 72万192 円／坪
標準価格 平米 坪	25万3,897 円／平米 83万9,383 円／坪
査定価格 平米 坪	25万4,000 円／平米 83万9,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1017 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府摂津市正雀本町１丁目１０５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万5,963 円／平米 81万3,154 円／坪
推定価格 平米 坪	24万709 円／平米 79万5,784 円／坪
標準価格 平米 坪	28万4,190 円／平米 93万9,532 円／坪
査定価格 平米 坪	28万4,000 円／平米 93万8,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1017 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府摂津市正雀本町１丁目１０５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万7,396 円／平米 75万1,771 円／坪
推定価格 平米 坪	22万9,670 円／平米 75万9,289 円／坪
標準価格 平米 坪	25万2,662 円／平米 83万5,301 円／坪
査定価格 平米 坪	25万3,000 円／平米 83万6,418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1017 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府摂津市正雀本町１丁目１０５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万5,021 円／平米 97万5,339 円／坪
推定価格 平米 坪	29万7,676 円／平米 98万4,117 円／坪
標準価格 平米 坪	24万4,397 円／平米 80万7,976 円／坪
査定価格 平米 坪	24万4,000 円／平米 80万6,664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	再開発事業区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1017 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府摂津市正雀本町１丁目１０５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万816 円／平米 73万18 円／坪
推定価格 平米 坪	22万3,029 円／平米 73万7,334 円／坪
標準価格 平米 坪	26万6,144 円／平米 87万9,872 円／坪
査定価格 平米 坪	26万6,000 円／平米 87万9,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情