路線価 (2023) 大阪府摂津市千里丘1-17-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 摂津市大阪府摂津市千里丘１丁目１７番２外
価格時点	2023 年
駅名	千里丘駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 67万7,730 円
1平米当たり	1平米 20万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	6,760万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 86万9,478 円 1平米 26万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	6,760万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 86万9,478 円／坪 1平米 26万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は北摂地域の幹線道路沿いの路線商業地域で、駅近の近隣商業地域の色彩も認められる。需要者の中心は、沿道商業施設の事業者に、駅接近性と利便性を重視するマンション開発業者等も含まれる。接面する府道は古くから北摂地域の主要幹線道路として商業地域を形成し、駅近に加え吹田市域からの顧客の流入も多く、需要は堅調で地価はやや上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、取得用途や規模が多様であるため把握がやや困難である。 (2) 同一需給圏は、北摂地域の幹線道路・準幹線道路沿道の商業地域と把握され、需要者の中心は沿道サービスの店舗経営を目的とした法人のほか、最寄り駅からの接近性に優ることからマンション開発業者等も想定される。交通利便性に優れることからも需要は安定的に推移しており、地価は上昇傾向にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格については、やや広域にわたったが用途的類似性が高く、代替競争関係が認められる事例を採用して試算できた。一方、収益価格については、店舗系と住居系の賃貸需要が共に見込める近隣地域の状況と、近時の新型コロナ禍と物価上昇の影響による賃貸市場の実情を反映するが、賃貸条件や利回り等の想定に判断要素が多く相対的信頼性は劣る。したがって、市場実態を反映した比準価格を標準として収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と類似性を有する取引事例を採用し適切な補修正を行って求められており、市場性を反映した説得力の高い価格である。一方、収益価格は賃料水準が低廉であることや建築費が高止まりしていること等の要因から、比準価格に比し低位に試算されたが、需要者は収益性をも重視するため考量すべきである。よって本件では、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との均衡をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	千里丘駅西方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	77.7 坪 (257 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	摂津市大阪府摂津市千里丘１丁目１７番２外
標準地の範囲
東	25 m
西	50 m
南	0 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)府道沿いに店舗兼共同住宅、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、当面は現状のまま推移するものと予測する。駅西の再開発事業が進む中で周辺店舗の集客力から需要は堅調で、地価はやや上昇傾向で推移すると予測される。 (2)幹線道路沿いの住商混在地域で、共同住宅も多く、需要は概ね安定的であると考えられ、地価はやや強含みな推移が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 91万2,456 円 1平米 27万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 91万2,456 円 1平米 27万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 91万2,456円 1平米 27万6,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 85万6,254円 1平米 25万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 91万2,456円 1平米 27万6,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 85万6,254円 1平米 25万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍での行動制限の緩和と継続される超金融緩和で、需要が堅調な収益用不動産に加え、商業用不動産の需要回復が期待される。 (2)当地域の人口は堅調に推移しており、地域経済は、資源高の影響を受けつつも、需給共に回復していくとみられる。
地域要因
(1)交通量の多い府道沿いの路線商業地域に近隣商業地域の色彩も併せ持ち、吹田市域からの顧客の流入も多いことから、地価はやや上昇傾向にある。 (2)府道沿いの路線商業地域で、比較的交通量も多く、安定的な需要が認められ、地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1003 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府摂津市千里丘１丁目１７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万3,546 円／平米 60万6,803 円／坪
推定価格 平米 坪	22万9,093 円／平米 75万7,381 円／坪
標準価格 平米 坪	25万7,988 円／平米 85万2,908 円／坪
査定価格 平米 坪	25万8,000 円／平米 85万2,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1005 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府摂津市千里丘１丁目１７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万5,644 円／平米 77万9,039 円／坪
推定価格 平米 坪	24万8,790 円／平米 82万2,500 円／坪
標準価格 平米 坪	27万3,998 円／平米 90万5,837 円／坪
査定価格 平米 坪	27万4,000 円／平米 90万5,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1006 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府摂津市千里丘１丁目１７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万8,314 円／平米 85万3,986 円／坪
推定価格 平米 坪	26万3,793 円／平米 87万2,100 円／坪
標準価格 平米 坪	27万6,513 円／平米 91万4,152 円／坪
査定価格 平米 坪	27万7,000 円／平米 91万5,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1012 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府摂津市千里丘１丁目１７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万4,283 円／平米 103万9,020 円／坪
推定価格 平米 坪	31万4,283 円／平米 103万9,020 円／坪
標準価格 平米 坪	29万6,214 円／平米 97万9,283 円／坪
査定価格 平米 坪	29万6,000 円／平米 97万8,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情