路線価 (2023) 大阪府摂津市千里丘東2-700 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 摂津市大阪府摂津市千里丘東２丁目７００番
価格時点	2023 年
駅名	千里丘駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 76万380 円
1平米当たり	1平米 23万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	11億3,000万 円 (3420 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 109万980 円 1平米 33万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	11億3,000万 円 (3420 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 109万980 円／坪 1平米 33万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、摂津市及びその周辺市を主な商圏とする鉄道駅近くの商業地域と判定した。当圏域の主な市場参加者としては、投資ファンドや大手不動産デベロッパー等が想定され、これらの市場参加者は、土地建物一体としての収益性又は更地からの開発による投資採算性に着眼して取引の意思決定を行うものと把握される。取引価格は、立地，画地規模等によって異なり、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、吹田市、豊中市を含む北摂地域の商業地域一帯と把握した。需要者の中心は、収益不動産保有を目的とする不動産会社等やマンション開発業者等である。また、新型コロナの状況は好転したとは言えないが、駅前の大規模画地で稀少性を有しており、マンション用地としての需要は依然として旺盛といえ、地価は上傾傾向となっている。市場の中心価格帯は、規模や業種によって取引価格も異なることから、圏内の主要な価格帯を把握するのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は、対象標準地上の複合商業施設が中心となる駅前の商業地域であり、周辺にはテナントビルや賃貸マンション等の収益物件も複数見受けられるが、商業集積度，繁華性の程度については同一需給圏内においてやや低位にあると認められ、収益価格は保守的な位置付けとなっている。本件では、市場の取引実態を反映した比準価格を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内における取引事例より試算されたものであり、各種補修正も適正に行われたものと判断する。一方、収益価格は、商業地であるが繁華性に乏しく、土地価格に見合う賃料収入が見込めないことから、やや低位に試算された。従って、商業地の実勢価格から比較検討し、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	千里丘駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	1034.5 坪 (3420 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B3
周辺の利用状況	店舗ビルと飲食店が混在する駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	四方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	450 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	摂津市大阪府摂津市千里丘東２丁目７００番
標準地の範囲
東	80 m
西	40 m
南	40 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	60 m
奥行き	50 m
面積	3000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	450 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　駅駅前広場に面する商業地域として熟成しており、今後も当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。駅西側再開発事業の期待感から、今後は事業進捗に応じた地価上昇が予測される。 (2)駅前商業地として成熟しており、地域要因の大きな変動は認められない。駅至近の希少性から、地価水準は上昇傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 114万7,182 円 1平米 34万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 114万7,182 円 1平米 34万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 114万7,182円 1平米 34万7,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 105万4,614円 1平米 31万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 114万7,182円 1平米 34万7,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 105万4,614円 1平米 31万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　摂津市の人口は微増傾向にあるが、取引件数は昨年同期比で減少している。新型コロナの商業地需要に対するマイナスの影響は緩和されつつある。 (2)摂津市の住宅・不動産市場は、比較的落ち着いた値動きではあるが、交通利便性から地域の二極化がみられる。
地域要因
(1)　駅西側の再開発事業への期待感から地価は上昇傾向にある。新型コロナの影響は緩和されつつあるが、強い商況回復には至っていない。 (2)地域要因に大きな変動はない。既存の駅前商業地域であり、優れた交通利便性等から、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1017 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府摂津市千里丘東２丁目７００番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万816 円／平米 73万18 円／坪
推定価格 平米 坪	22万3,029 円／平米 73万7,334 円／坪
標準価格 平米 坪	32万905 円／平米 106万912 円／坪
査定価格 平米 坪	35万3,000 円／平米 116万7,018 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1017 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府摂津市千里丘東２丁目７００番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万7,396 円／平米 75万1,771 円／坪
推定価格 平米 坪	22万9,670 円／平米 75万9,289 円／坪
標準価格 平米 坪	30万5,007 円／平米 100万8,353 円／坪
査定価格 平米 坪	33万6,000 円／平米 111万816 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	905 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府摂津市千里丘東２丁目７００番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万6,586 円／平米 114万5,813 円／坪
推定価格 平米 坪	33万5,469 円／平米 110万9,061 円／坪
標準価格 平米 坪	32万4,125 円／平米 107万1,557 円／坪
査定価格 平米 坪	35万7,000 円／平米 118万242 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	31.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1010 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府摂津市千里丘東２丁目７００番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万6,182 円／平米 68万1,638 円／坪
推定価格 平米 坪	20万8,455 円／平米 68万9,152 円／坪
標準価格 平米 坪	31万3,466 円／平米 103万6,319 円／坪
査定価格 平米 坪	34万5,000 円／平米 114万570 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	11.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1117 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	高槻市
地域	大阪府摂津市千里丘東２丁目７００番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万8,702 円／平米 65万6,909 円／坪
推定価格 平米 坪	28万8,118 円／平米 95万2,518 円／坪
標準価格 平米 坪	30万8,478 円／平米 101万9,828 円／坪
査定価格 平米 坪	33万9,000 円／平米 112万734 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情