路線価 (2023) 大阪府摂津市千里丘7-184-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 摂津市大阪府摂津市千里丘７丁目１８４番４
価格時点	2023 年
駅名	岸辺駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	7,110万 円 (560 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	7,170万 円 (560 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万3,168 円／坪 1平米 12万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、摂津市及び隣接市内における中小工業地域である。需要者の中心は、地元を基盤とした物流業関連又は製造業の中小法人である。幹線道路の背後に位置し立地面の優位性から、物流業関連を中心に一定の需要が見込まれる。需給はやや弱含んだ状況にあるが、地価は割安感もあって概ね緩やかな上昇傾向にて推移している。工業用地はその特性上、画地規模にばらつきがあり個別性が高いため、取引の中心となる価格帯を一様に把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、摂津市及び周辺市に存する内陸型の工業地域と把握され、需要者の中心は自社の工場又は倉庫を経営する法人や個人事業者と判断される。当地域は、物流倉庫として纏まった画地規模の需要が強く地価は上昇傾向で推移している。取引の中心価格帯は、画地規模等によって異なるため、水準の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、対象標準地と用途等が類似する事例から比準しているため、現実の取引市場の実態を如実に表しており、信頼性が高い。一方で、当該地域内においては土地価格に相応する市場賃料が形成されておらず自己使用を目的とした取引が多く見受けられるため、収益価格は低位に試算された。したがって、市場性を反映した説得力の高い比準価格を標準に、収益価格を参酌の上、さらには代表標準地の価格との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と類似性を有する取引事例を採用し適切な補修正を行って求められており、市場性を反映した説得力の高い価格である。一方、収益価格は倉庫兼事務所の賃料水準が低廉であること等の要因から、比準価格に比し低位に試算された。本件では、市場での取引の実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との均衡をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	岸辺駅北方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	169.4 坪 (560 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	工場兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、配送センター等が多い工業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	摂津市大阪府摂津市千里丘７丁目１８４番４
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	60 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	工場兼倉庫地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	20 m
面積	600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)工場、配送センター等が建ち並ぶ工業地域で、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測される。地価水準は緩やかな上昇傾向にあり、当分の間、概ね同傾向にて推移するものと思料される。 (2)工場や、配送センター等が多い工業地域であり、内陸型工業地として成熟していることから、今後も安定した需要が認められ、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場兼倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 42万3,168 円 1平米 12万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 41万6,556円 1平米 12万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 41万6,556円 1平米 12万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)摂津市の中小工業用地の需給は、新型コロナ禍を契機とした巣ごもり需要の定着を背景に自動車輸送の利便性の高い地域を中心に強含んだ状況にある。 (2)当地域の人口は堅調に推移しており、地域経済は、資源高の影響を受けつつも、需給共に回復していくとみられる。
地域要因
(1)工場、配送センター等が多い工業地域であるが、摂津市域における岸辺駅周辺整備の波及効果により、今後さらなる地域の活性化が期待される。 (2)中小規模の工場や物流関連施設等が混在する工業地域として、安定した需要が認められ、地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は特に認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	高槻市
地域	大阪府摂津市千里丘７丁目１８４番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	11万8,182 円／平米 39万710 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,554 円／平米 37万2,104 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,122 円／平米 38万7,205 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1105 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府摂津市千里丘７丁目１８４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,270 円／平米 43万3,979 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,552 円／平米 44万4,829 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,470 円／平米 41万1,498 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1005 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府摂津市千里丘７丁目１８４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万719 円／平米 43万2,157 円／坪
推定価格 平米 坪	14万4,256 円／平米 47万6,910 円／坪
標準価格 平米 坪	12万8,570 円／平米 42万5,052 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1006 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府摂津市千里丘７丁目１８４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万3,378 円／平米 47万4,008 円／坪
推定価格 平米 坪	14万6,501 円／平米 48万4,332 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,108 円／平米 41万3,607 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1011 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府摂津市千里丘７丁目１８４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,289 円／平米 35万1,391 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,226 円／平米 34万7,877 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,120 円／平米 41万3,647 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情