路線価 (2023) 大阪府摂津市鳥飼本町3-95 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 摂津市大阪府摂津市鳥飼本町３丁目９５番
価格時点	2023 年
駅名	南摂津駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	7,790万 円 (599 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万9,780 円 1平米 13万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	7,790万 円 (599 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万9,780 円／坪 1平米 13万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、摂津市及び隣接市内における中小工業地域と把握される。需要者の中心は、物流関連や工場経営を目論む法人等と考えられる。都心部やＩＣへの接近性が良好であり、物流関連を中心に安定的な需要が見込まれる。工業用地はその特性上、画地規模にばらつきがあり個別性が高いため、取引の中心となる価格帯を一様に把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、摂津市及び隣接市域の中小工場、倉庫等を中心とする工業地域一帯と把握した。需要者の中心は、工場、倉庫としての自用を目的とする法人である。近隣地域は、中小工業地域を形成しており、物流用地や工場用地需要が依然として堅調なことから、地価は上昇傾向を維持している。なお、新型コロナの影響は限定的と見られる。市場の中心価格帯は、規模等の個別性によってばらついており、圏内の主要な価格帯を把握するのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、価格牽連性のある取引価格を適正に補修正して試算しており、市場性を反映した価格である。収益価格は、賃貸市場動向を踏まえ各設定数値の査定を行ったが、対象標準地周辺は自己使用目的での取引の比重が大きく、賃貸想定を前提とする収益価格の信頼性は低位と判断される。従って、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、類似地域に所在する標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内における取引事例より試算されたものであり、各種補修正も適正に行われたものと判断する。一方、収益価格は、周辺の賃料水準を考慮すると、土地価格に見合う賃料収入が見込めないため、低位に試算されたものといえる。従って、工業地の実勢価格から比較検討し、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、その他標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南摂津駅北東方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	181.2 坪 (599 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	倉庫、工場のほかに一般住宅等も混在する地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	摂津市大阪府摂津市鳥飼本町３丁目９５番
標準地の範囲
東	60 m
西	70 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	工場兼倉庫地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は倉庫・工場等を中心とする工業地域で、特段の地域要因の変化は見られない。地価水準は、安定的な需要を背景に上昇傾向にて推移していくものと予測される。 (2)中小工場が中心となる成熟した工業地域であり、現状のまま推移するものと予測する。工業地への用地需要は旺盛といえ、地価水準は上昇傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場兼倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 45万2,922 円 1平米 13万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 42万9,780 円 1平米 13万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 45万2,922円 1平米 13万7,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)摂津市の人口は概ね横ばい傾向にある。新型コロナウイルス感染症が地価に与える影響はほぼ見られず、地価は概ね安定的に推移している。 (2)摂津市の住宅・不動産市場は、比較的落ち着いた値動きではあるが、交通利便性から地域の二極化がみられる。
地域要因
(1)中小規模の倉庫、工場等が建ち並ぶ工業地域である。地域環境に大きな変動はないが、立地性等が好感されて需要は安定的に推移している。 (2)地域要因に大きな変動はない。工業地に係る事業所用地としての需要は底堅く、地価は上昇傾向を維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は特に認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1011 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府摂津市鳥飼本町３丁目９５番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万4,622 円／平米 57万7,300 円／坪
推定価格 平米 坪	17万2,893 円／平米 57万1,584 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,029 円／平米 44万9,712 円／坪
査定価格 平米 坪	13万6,000 円／平米 44万9,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1011 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府摂津市鳥飼本町３丁目９５番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,200 円／平米 30万8,119 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,277 円／平米 30万5,068 円／坪
標準価格 平米 坪	14万3,510 円／平米 47万4,444 円／坪
査定価格 平米 坪	14万4,000 円／平米 47万6,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1011 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府摂津市鳥飼本町３丁目９５番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,289 円／平米 35万1,391 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,226 円／平米 34万7,877 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,217 円／平米 44万3,721 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1011 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府摂津市鳥飼本町３丁目９５番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万4,241 円／平米 60万9,101 円／坪
推定価格 平米 坪	17万9,948 円／平米 59万4,908 円／坪
標準価格 平米 坪	13万9,387 円／平米 46万813 円／坪
査定価格 平米 坪	13万9,000 円／平米 45万9,534 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情