路線価 (2023) 大阪府摂津市一津屋3-958-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 摂津市大阪府摂津市一津屋３丁目９５８番４
価格時点	2023 年
駅名	南摂津駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 26万7,786 円
1平米当たり	1平米 8万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,270万 円 (252 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	2,270万 円 (252 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万7,212 円／坪 1平米 10万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は摂津市及び周辺市域に存する内陸型の中小工業地域の圏域である。需要者の中心は、前記地域の工場や倉庫を経営する中小事業者である。近隣地域及び対象標準地は、街路条件や画地規模の点で工業地として劣後するが、旺盛な工業地需要に対して、引き続き供給が限定されている状況から、地価はやや上昇傾向にある。用途、立地条件、画地規模等により市場での取引価格帯に幅があり、需要の中心となる価格帯の把握はやや困難である。 (2) 　同一需給圏は、摂津市及び周辺市域に存する工業地域と判定した。需要者は主に中小規模の物流・工業系企業と思料される。対象標準地の存する地域は、工業地のマーケット全体の中では街路条件や画地規模の点で選好性が相対的に低位であると認められる。市場における取引価格は、立地条件や画地規模等によって異なり、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格については、広域にわたったが類似性が高く代替競争関係が認められる事例を採用して試算できた。一方、賃貸倉庫等が増加しているが、依然として自己使用が中心であることから、賃貸条件や利回り等の想定に判断要素が多く収益価格の相対的信頼性は劣る。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、新型コロナ禍及び物価上昇の影響と市場実態を反映した説得力のある比準価格を標準として、収益価格を参考とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　近隣地域を含む周辺工業地域においては賃貸需要も若干見受けられるが、自用目的での取得需要が主体であると認められる。従って地域の価格形成において収益性が重視されるには至っておらず、求めた収益価格は相対的に低位な位置付けとなっている。以上より本件では、市場の取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	南摂津駅西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	76.2 坪 (252 平米)
私道分面積	29 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、配送センター等の混在する工業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	摂津市大阪府摂津市一津屋３丁目９５８番４
標準地の範囲
東	10 m
西	20 m
南	70 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層工場兼倉庫地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	18 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．３ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の工場、倉庫等の混在する工業地域で、今後も現状のままで推移するものと予測する。工業地として街路条件で劣後するが、引き続く旺盛な工業地需要を反映して、地価はやや上昇傾向で推移すると予測される。 (2)　幹線道路背後に中小規模の工場、倉庫等の混在する工業地域として熟成しており、今後もほぼ同様の推移が予測される。地価水準は近時の需給動向に鑑み、緩やかな上昇傾向にて推移することが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層工場兼倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万3,824 円 1平米 10万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万3,824円 1平米 10万4,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍での超金融緩和の維持により、取得（自用・賃貸）と賃借の両面で内陸型工業地の需要は堅調であり、一方で供給は限定的である。 (2)　摂津市の不動産取引件数は昨年同期比で減少しているが、物流を中心とした工業地における不動産市況は安定的に推移している。
地域要因
(1)工業地として幅員４．３ｍの私道は地域要因として劣後するが、新型コロナ禍での旺盛な工業地需要を反映して、地価はやや上昇傾向にある。 (2)　地域要因について特段の変動は認められないが、近時の工業用地需要の状況に伴い地価は緩やかな上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1005 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府摂津市一津屋３丁目９５８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万719 円／平米 43万2,157 円／坪
推定価格 平米 坪	14万4,256 円／平米 47万6,910 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,895 円／平米 35万6,701 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1011 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府摂津市一津屋３丁目９５８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,289 円／平米 35万1,391 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,226 円／平米 34万7,877 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,162 円／平米 32万1,218 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,200 円／平米 32万1,343 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1103 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	高槻市
地域	大阪府摂津市一津屋３丁目９５８番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	11万8,182 円／平米 39万710 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,554 円／平米 37万2,104 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,742 円／平米 31万3,217 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,700 円／平米 31万3,078 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1105 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府摂津市一津屋３丁目９５８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,270 円／平米 43万3,979 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,552 円／平米 44万4,829 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,167 円／平米 33万4,458 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1113 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	高槻市
地域	大阪府摂津市一津屋３丁目９５８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,819 円／平米 26万576 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,577 円／平米 28万9,530 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,897 円／平米 35万95 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情