路線価 (2023) 大阪府高石市羽衣2-528-75内 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 高石市大阪府高石市羽衣２丁目５２８番７５内
価格時点	2023 年
駅名	羽衣駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	7,600万 円 (517 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万5,982 円 1平米 14万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	7,600万 円 (517 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万5,982 円／坪 1平米 14万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、高石市及び隣接市町等の泉州地区一円における路線商業地域で、特に堺阪南線沿いが中心である。資本力を有する各種店舗事業者が典型的市場参加者である。規模が千差万別で中心価格帯は判然とし難いが、値頃感等から一定の需要は見込まれ、地価も上昇基調にある。また、新型コロナにより近年はやや弱含みであったが、近時では概ね回復している。 (2) 高石市を中心としてやや広域に位置する堺・泉州地区の路線商業地を同一需給圏とする。土地需要者は、地域に地縁性をもつ中小企業等が中心となる。賃貸店舗の業種は飲食、スーパー、ドラッグストア等で出店企業は近畿圏地盤の企業の他、全国的な企業も見られる。新型コロナウイルスの影響から賃貸・売買の店舗需要も回復の傾向がみられ、地価も若干の上昇傾向で推移している。中心となる価格帯は総額７，０００万円から９，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場実証性があり、信頼性は高い。一方収益価格も直接賃貸事業を想定しており、収益性が重視される当地域においては規範性が認められる。但し、事業用の賃貸市場が成熟しておらず、賃料の保守性等の性格を反映して元々低廉に求められていること、また自己使用の多い地域であることにも留意しなければならない。よって、比準価格を中心に、路線商業地域としての売買動向、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (2) 近隣地域は店舗と住宅が混在する府道沿いの路線商業地域である。低層店舗が中心で、高層利用が可能な需要が少ないこと、並びに価格形成が代替不動産との比較による市場性の観点が重視されること等から、収益価格はやや低位に試算された。したがって商業地の取引事例を採用し市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額の関連、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	羽衣駅南西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	156.4 坪 (517 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高石市大阪府高石市羽衣２丁目５２８番７５内
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	70 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	沿道型店舗地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１７ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新型コロナウイルスによる影響は楽観視できないものの、現今では底堅い需要が認められ、地価は安定的に推移すると予測される。 (2)新型コロナウイルスの影響から店舗需要は回復基調あり地価は概ね横ばいである。地域要因に特段の変動は認められず、中長期的には現況同様の地域状況にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の沿道型店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 49万5,900 円 1平米 15万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 49万2,594 円 1平米 14万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 48万2,676円 1平米 14万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 48万2,676円 1平米 14万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高石市においては、根強い需要があり、地価は概ね堅調に推移している。 (2)日本経済は新型コロナウイルスの影響後の回復基調にあるものの、円安、物価高等不確実要素もある。地価は概ね横ばいから上昇基調である。
地域要因
(1)既成住宅地域として一定需要は見込まれ、地価も堅調に推移している。 (2)府道沿いの路線商業地域である。地域の需要は回復基調にあり地価は若干の上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)規模・形状等からして競争力は普通程度で、特段の変動要因は認められない。 (2)特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	603 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	和泉市
地域	大阪府高石市羽衣２丁目５２８番７５内
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万4,216 円／平米 44万3,718 円／坪
推定価格 平米 坪	13万5,424 円／平米 44万7,712 円／坪
標準価格 平米 坪	15万6,379 円／平米 51万6,989 円／坪
査定価格 平米 坪	15万6,000 円／平米 51万5,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	608 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	岸和田市
地域	大阪府高石市羽衣２丁目５２８番７５内
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,287 円／平米 34万4,773 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,121 円／平米 34万7,530 円／坪
標準価格 平米 坪	15万819 円／平米 49万8,608 円／坪
査定価格 平米 坪	15万1,000 円／平米 49万9,206 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	608 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	岸和田市
地域	大阪府高石市羽衣２丁目５２８番７５内
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,059 円／平米 44万9,811 円／坪
推定価格 平米 坪	14万367 円／平米 46万4,053 円／坪
標準価格 平米 坪	14万9,168 円／平米 49万3,149 円／坪
査定価格 平米 坪	14万9,000 円／平米 49万2,594 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	5.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別業務地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	613 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	和泉市
地域	大阪府高石市羽衣２丁目５２８番７５内
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,100 円／平米 40万3,663 円／坪
推定価格 平米 坪	12万903 円／平米 39万9,705 円／坪
標準価格 平米 坪	14万6,372 円／平米 48万3,906 円／坪
査定価格 平米 坪	14万6,000 円／平米 48万2,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情