路線価 (2023) 大阪府藤井寺市梅が園町126 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 藤井寺市大阪府藤井寺市梅が園町１２６番
価格時点	2023 年
駅名	土師ノ里駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 30万846 円
1平米当たり	1平米 9万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2,900万 円 (252 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,870万 円 (252 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万6,884 円／坪 1平米 11万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は近鉄南大阪線沿線の藤井寺市及び隣接市域内の住宅地域である。主な需要者は自己居住目的の二次取得者層を中心に１次取得者も含まれる。中小規模住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域にあって、最寄駅からやや遠いものの良好な住環境を背景に需要は持ち直してきており、地価は概ね横ばいからやや上昇傾向にある。取引の中心価格帯は標準地と同規模で土地で２，０００万円台後半程度であるが、敷地の細分化によって総額を抑える動きもみられる。 (2) 同一需給圏は近鉄南大阪線沿線の藤井寺市及びその周辺市の中小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要の中心は同市在住の自己居住目的の二次取得者層と認められる。当該地域は最寄り駅からやや遠く利便性に劣るものの、住環境が良好であることから、一定の需要があり、地価は概ね横ばい傾向で推移している。標準地と同規模の土地で２，０００万円台後半程度が取引の中心価格帯と把握されるが、敷地の細分化によって総額を抑える動きも見受けられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 居住の快適性を重視した自用の戸建住宅の取引が大半であり、第一種低層住居専用地域としての規制及び周辺環境等から、転勤等に伴う一時的な貸家がみられる程度で、賃料水準の把握が困難な地域であることから、収益還元法は非適用とした。よって本件の主たる需要者が市場性を重視するエンドユーザーであることから、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地から求めた規準価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。１。 (2) 対象標準地は持ち家が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域に存しており、転勤等に伴う一時的な賃家がまれに見られる程度で、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は非適用とした。また、居住環境に重点が置かれる自用目的の取引が中心となっており、実際の取引価格が意思決定に当たって重視されていると認められる。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、取引事例比較法により試算された比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	土師ノ里駅北東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	76.2 坪 (252 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	藤井寺市大阪府藤井寺市梅が園町１２６番
標準地の範囲
東	30 m
西	60 m
南	25 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	13 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　　４．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変化はない。利便性はやや劣るが住環境は良好で需要は持ち直し傾向にあり、地価は概ね横ばいからやや上昇傾向と予測する。 (2)中小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持しつつ、地価は概ね横ばいで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 37万6,884 円 1平米 11万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産取引にはコロナ禍の影響はほぼみられない。利便性や住環境の優劣により地価の上昇傾向がみられる地域もある。 (2)当市の人口は依然として減少傾向で推移しているが、地価は一部地域で上昇傾向が強まりつつあり、二極化が進んでいる。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は認められない。利便性はやや劣るが区画整然とした閑静な住宅街であり、地価は横ばいからやや上昇傾向にある。 (2)中小規模住宅地域として熟成しており、地域要因の変動は特段認められず、地価は概ね横ばい傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	806 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	藤井寺市
地域	大阪府藤井寺市梅が園町１２６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,177 円／平米 42万447 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,264 円／平米 40万7,511 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,985 円／平米 38万140 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	806 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	藤井寺市
地域	大阪府藤井寺市梅が園町１２６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,119 円／平米 41万337 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,242 円／平米 41万744 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,826 円／平米 37万9,615 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	806 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	藤井寺市
地域	大阪府藤井寺市梅が園町１２６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万60 円／平米 42万9,978 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,053 円／平米 41万119 円／坪
標準価格 平米 坪	11万663 円／平米 36万5,852 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	0.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	806 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	藤井寺市
地域	大阪府藤井寺市梅が園町１２６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万8,640 円／平米 45万8,344 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,362 円／平米 42万7,671 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,629 円／平米 36万2,433 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情