路線価 (2023) 大阪府藤井寺市恵美坂1-261-16外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 藤井寺市大阪府藤井寺市恵美坂１丁目２６１番１６外
価格時点	2023 年
駅名	藤井寺駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	6,220万 円 (305 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 67万4,424 円 1平米 20万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	6,250万 円 (305 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 67万7,730 円／坪 1平米 20万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は近鉄南大阪線沿線で、概ね藤井寺市及び周辺市を中心とする圏域に存する住環境の良好な戸建住宅地域である。需要者は、周辺の他市域も含めた富裕層が中心である。良好な住環境や利便性から選好性に優れるが、物価上昇、不透明な海外情勢、市域の人口減少、高齢化率上昇等により予断を許さない状況にある。標準地と同程度の規模の土地で６，０００万円程度の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は近鉄南大阪線沿線で、藤井寺市及びその周辺の居住環境が良好な中規模住宅地域を圏域とする。主な需要者は近隣市域も含めた富裕層の買換えが中心であるが、画地の細分化が可能で総額をある程度抑えれば１次取得者も対象となる。当該地域は藤井寺市内では高級住宅地域であり、生活利便性も良好であることから地域的選好性が高く、需要は底堅い。中心となる価格帯は、標準地と同程度の規模で６，０００万円台前半程度の取引が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 区画の整然とした中規模の戸建住宅地域で、１低専に存し収益物件はほとんどなく、賃貸市場は未成熟であり、自用目的の取引が中心である。よって、収益価格を試算せず、取引市場の実態を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、他の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自用の戸建住宅の取引が大半であり、転勤等に伴う一時的な貸家が見られる程度で賃料水準の把握が困難であるほか、容積率が低く投資採算性に見合う賃貸用建物の建設ができないことから収益還元法は適用でなかった。一方で需要者は収益性よりも居住の快適性を重視して価格決定する傾向が強いことから、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地から求めた規準価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	藤井寺駅北西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	92.3 坪 (305 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	藤井寺市大阪府藤井寺市恵美坂１丁目２６１番１６外
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	25 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	15 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特別な変化を及ぼすものは認められず、今後とも区画整然とした良好な住宅地域として現状を維持してゆくものと予測する。駅徒歩圏内にあり、コロナ禍が収まりつつある中、地価はやや上昇傾向と予測する。 (2)中規模住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な既成住宅地域であり、地域要因に変化はない。良好な住環境に加えて利便性も良いことから需要は根強いものがあり、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 67万4,424 円 1平米 20万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 67万7,730 円 1平米 20万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 67万4,424円 1平米 20万4,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 65万4,588円 1平米 19万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 67万7,730円 1平米 20万5,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 65万4,588円 1平米 19万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)藤井寺市での景気はコロナ禍が収まりつつあるが、人口減少、高齢化、物価上昇、海外情勢等から予断を許さない状況である。 (2)不動産取引にはコロナ禍の影響はほぼみられない。利便性や住環境の優劣により地価の上昇傾向がみられる地域もある。
地域要因
(1)駅徒歩圏の環境の良い既成住宅地域であり、特筆すべき変動要因は認められない。コロナ禍は収まりつつあり、人気があるため需要は強い。 (2)地域要因に特段の変動はみられないが、住環境良好な閑静な住宅街で利便性にも優れることから需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	806 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	藤井寺市
地域	大阪府藤井寺市恵美坂１丁目２６１番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,470 円／平米 46万1,088 円／坪
推定価格 平米 坪	16万8,973 円／平米 55万8,625 円／坪
標準価格 平米 坪	18万8,166 円／平米 62万2,077 円／坪
査定価格 平米 坪	19万6,000 円／平米 64万7,976 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	816 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	藤井寺市
地域	大阪府藤井寺市恵美坂１丁目２６１番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万507 円／平米 56万3,696 円／坪
推定価格 平米 坪	16万6,080 円／平米 54万9,060 円／坪
標準価格 平米 坪	18万7,449 円／平米 61万9,706 円／坪
査定価格 平米 坪	19万5,000 円／平米 64万4,670 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	806 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	藤井寺市
地域	大阪府藤井寺市恵美坂１丁目２６１番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万3,439 円／平米 63万9,509 円／坪
推定価格 平米 坪	20万403 円／平米 66万2,532 円／坪
標準価格 平米 坪	19万8,813 円／平米 65万7,276 円／坪
査定価格 平米 坪	20万7,000 円／平米 68万4,342 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	806 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	藤井寺市
地域	大阪府藤井寺市恵美坂１丁目２６１番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万906 円／平米 79万6,435 円／坪
推定価格 平米 坪	23万5,810 円／平米 77万9,588 円／坪
標準価格 平米 坪	21万3,210 円／平米 70万4,872 円／坪
査定価格 平米 坪	22万2,000 円／平米 73万3,932 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	806 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	藤井寺市
地域	大阪府藤井寺市恵美坂１丁目２６１番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万3,220 円／平米 60万5,725 円／坪
推定価格 平米 坪	18万6,956 円／平米 61万8,077 円／坪
標準価格 平米 坪	19万1,947 円／平米 63万4,577 円／坪
査定価格 平米 坪	20万 円／平米 66万1,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情