路線価 (2023) 大阪府藤井寺市岡2-953-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 藤井寺市大阪府藤井寺市岡２丁目９５３番１
価格時点	2023 年
駅名	藤井寺駅 から 190m
路線価
1坪当たり	1坪 64万4,670 円
1平米当たり	1平米 19万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1億4,100万 円 (549 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 84万6,336 円 1平米 25万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1億4,100万 円 (549 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 84万6,336 円／坪 1平米 25万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南河内地区の駅前商業地を中心とする商業地の範囲である。中心的な市場参加者は、ある程度の資金を有する法人事業者が想定されるが、小規模画地については個人事業主も考えられる。市内の商業地の範囲が限定されること等から市場への物件の供給が著しく少なく、取引の実態の把握は困難であるが、潜在的な需要は旺盛と推測される。様々な規模・構造・用途の施設が混在し、標準的な画地規模や、市場の中心となる価格は把握できない。 (2) 同一需給圏は、概ね南河内地区を中心とする圏域に存する商業地である。主な需要者は、同一需給圏内で展開する法人、個人事業者が中心である。景気はコロナ禍が収まりつつあり、低金利、底値感等から需要は強含んでいる。但し、物価上昇、内外の経済情勢の不透明感等により予断を許さない状況にある。商業地域における取引規模等の画地条件の多様性から中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は駅前商業地に位置し、周辺には商業ビルや店舗等の賃貸不動産が多く見られるが、物件の規模、構造、築年等によりその賃料は個別性が強く、地価と賃料の関連性が明確でないため、それに基づき試算された収益価格の規範性は相対的に劣ると判断される。したがって本件においては、収益価格は参考程度とし、半年前の指定基準地価格との検討をも踏まえ、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用、賃貸不動産が混在する地域であるが、積極的な投資運用目的の収益物件の取引は弱く、賃貸市場の成熟の程度は総じて低いため、取引の指標となり得る賃料水準に比し低位で推移する。よって、市場の実態を反映する比準価格を採用し、相対的に精度の劣る収益価格を参考に留め、前年価格からの推移、他の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	藤井寺駅北方
距離	190 m
土地の状態
土地面積	166.1 坪 (549 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	事務所兼車庫
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の小売店舗、事務所等が多い駅前商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	藤井寺市大阪府藤井寺市岡２丁目９５３番１
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	地区計画を活用した中高層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	26 m
奥行き	21 m
面積	550 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、商業ビル等が建ち並ぶ駅前商業地で、今後も現況の駅前商業地としての性格を維持するものと予測される。潜在的需要は堅調と推測されるが市場への供給が少なく、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)大型商業施設の再開店後、地域要因に特別な変化を及ぼすものは認められず、今後とも駅前商業地域として熟成してゆくものと予測する。コロナ禍は収まりつつあり、需要は強含みで地価はやや上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	地区計画を活用した中高層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 84万6,336 円 1平米 25万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 84万6,336 円 1平米 25万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 84万6,336円 1平米 25万6,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 83万3,112円 1平米 25万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 84万6,336円 1平米 25万6,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 83万3,112円 1平米 25万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症による繁華性への影響も歯止めがかかり、当市の商業地の潜在的な需要は堅調で、地価も横ばいから上昇で推移している。 (2)藤井寺市での景気はコロナ禍が収まりつつあるが、人口減少、高齢化、物価上昇、海外情勢等から予断を許さない状況である。
地域要因
(1)地域要因には特筆される変動はない。需要の高まりを受け、地価は上昇傾向にある。 (2)駅に近い商業地域であり、駅前大型商業施設の再開店後、特筆すべき変動要因は認められない。コロナ禍は収まりつつあり、需要はやや強含み傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	816 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	藤井寺市
地域	大阪府藤井寺市岡２丁目９５３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万3,874 円／平米 57万4,827 円／坪
推定価格 平米 坪	16万6,422 円／平米 55万191 円／坪
標準価格 平米 坪	24万3,663 円／平米 80万5,550 円／坪
査定価格 平米 坪	25万1,000 円／平米 82万9,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	807 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	羽曳野市
地域	大阪府藤井寺市岡２丁目９５３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万7,600 円／平米 55万4,086 円／坪
推定価格 平米 坪	16万9,293 円／平米 55万9,683 円／坪
標準価格 平米 坪	27万3,494 円／平米 90万4,171 円／坪
査定価格 平米 坪	28万2,000 円／平米 93万2,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	803 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	羽曳野市
地域	大阪府藤井寺市岡２丁目９５３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万8,515 円／平米 45万7,931 円／坪
推定価格 平米 坪	13万7,279 円／平米 45万3,844 円／坪
標準価格 平米 坪	27万1,840 円／平米 89万8,703 円／坪
査定価格 平米 坪	28万 円／平米 92万5,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	816 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	藤井寺市
地域	大阪府藤井寺市岡２丁目９５３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,826 円／平米 39万6,145 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,223 円／平米 40万4,069 円／坪
標準価格 平米 坪	23万7,788 円／平米 78万6,127 円／坪
査定価格 平米 坪	24万5,000 円／平米 80万9,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	806 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	藤井寺市
地域	大阪府藤井寺市岡２丁目９５３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万6,667 円／平米 88万1,601 円／坪
推定価格 平米 坪	26万7,451 円／平米 88万4,193 円／坪
標準価格 平米 坪	38万7,049 円／平米 127万9,584 円／坪
査定価格 平米 坪	39万9,000 円／平米 131万9,094 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情