路線価 (2023) 大阪府藤井寺市道明寺2-28-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 藤井寺市大阪府藤井寺市道明寺２丁目２８番１１
価格時点	2023 年
駅名	道明寺駅 から 60m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,280万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万6,474 円 1平米 12万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,280万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万6,474 円／坪 1平米 12万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、藤井寺市及びその周辺市内の近隣商業地域が中心である。主な需要者は、同一需給圏内に地縁性を有する個人事業者が中心である。近隣の住民を対象とする小規模店舗がほとんどであり、狭い商圏を対象とした地縁性の強い環境であることから需要は限定的であり、地価は概ね横ばい傾向である。なお周辺地域での取引は少なく、取引価格の乖離も大きいことから、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は藤井寺市及び周辺市の小規模店舗併用住宅等が多く見られる商業地域の範囲である。需要の中心は店舗経営を行う地元企業や中堅不動産業者等と認められる。当該地域は主に周辺住民を対象とする広域的な商圏を有しない駅前の近隣商業地域であることから、圏域外からの投資はほとんど見られず、地価は概ね横ばい傾向で推移している。なお、把握可能な商業地の取引が少ないことから、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地の価格形成においては、土地の収益性が重要な論理的根拠となるが、本地域では、自己業務用目的での取引が一般的であり、賃貸市場の熟成度は低いことから、収益性を考慮した収益価格は精度にやや難がある。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地から求めた規準価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 店舗併用住宅が多い駅前の近隣商業地域にあって、周辺では貸店舗も見受けられるが、テナント需要はやや限定的で賃貸市場の成熟度が高くないため、適正な賃料水準の把握が困難であり、収益価格は相対的に精度が劣る。一方、比準価格は同一需給圏内の商業地の事例により試算されており、実証的である。よって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、さらに代表標準地との検討も行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	道明寺駅南西方
距離	60 m
土地の状態
土地面積	29.9 坪 (99 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の店舗併用住宅が多い駅前の近隣商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	藤井寺市大阪府藤井寺市道明寺２丁目２８番１１
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	30 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	４階建程度の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	15.5 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	８．１ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模店舗併用住宅等が建ち並ぶ駅前近隣商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変化はない。商圏は近隣の狭い範囲に限られ需要が見込み難い環境であることから、地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 (2)小規模の店舗併用住宅が多い駅前の近隣商業地域として熟成しており、今後も現在の商環境を維持しつつ、地価は概ね横ばいで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	４階建程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 42万6,474 円 1平米 12万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 42万6,474 円 1平米 12万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響はほぼみられないが、商圏人口の継続的な減少や、大型商業店舗等の増加で地域間競争が激しい。 (2)当市の人口は依然として減少傾向で推移しているが、地価は一部地域で上昇傾向が強まりつつあり、二極化が進んでいる。
地域要因
(1)小規模店舗併用住宅が建ち並ぶ駅前近隣商業地域として熟成しており地域要因に特段の変化はなく、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)繁華性のやや低い駅前の近隣商業地域であり、地域要因の変動は特段認められず、地価は概ね横ばいで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	804 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	河内長野市
地域	大阪府藤井寺市道明寺２丁目２８番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,905 円／平米 43万6,078 円／坪
推定価格 平米 坪	14万4,386 円／平米 47万7,340 円／坪
標準価格 平米 坪	13万5,701 円／平米 44万8,628 円／坪
査定価格 平米 坪	13万6,000 円／平米 44万9,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	354 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	811 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府藤井寺市道明寺２丁目２８番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,307 円／平米 41万959 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,793 円／平米 41万9,178 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,151 円／平米 40万3,831 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	282 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	807 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	羽曳野市
地域	大阪府藤井寺市道明寺２丁目２８番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,559 円／平米 49万4,442 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,559 円／平米 49万4,442 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,488 円／平米 42万8,087 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	805 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	羽曳野市
地域	大阪府藤井寺市道明寺２丁目２８番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万582 円／平米 46万4,764 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,002 円／平米 46万9,459 円／坪
標準価格 平米 坪	12万8,392 円／平米 42万4,464 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	801 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	富田林市
地域	大阪府藤井寺市道明寺２丁目２８番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,884 円／平米 34万6,747 円／坪
推定価格 平米 坪	13万2,465 円／平米 43万7,929 円／坪
標準価格 平米 坪	13万251 円／平米 43万610 円／坪
査定価格 平米 坪	13万 円／平米 42万9,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情