路線価 (2023) 大阪府東大阪市若江南町2-48-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 東大阪市大阪府東大阪市若江南町２丁目４８番９
価格時点	2023 年
駅名	若江岩田駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 31万4,070 円
1平米当たり	1平米 9万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,080万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万3,414 円 1平米 11万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,080万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万3,414 円／坪 1平米 11万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東大阪市南部を中心とする、近鉄奈良線沿線等の住宅地域。需要者としては同一需給圏外からの転入者は少なく、東大阪市内の居住者が中心である。府道背後に位置し、商業施設等との接近性は良好であるが駅距離等が劣るため、需要はやや弱含みである。土地は規模にも左右されるが１，５００万円から２，０００万円前後、小規模の建売分譲住宅は３，０００万円程度の物件が需要の中心となるものと判断する。 (2) 同一需給圏は東大阪市市街地の中南部、八尾市との市境付近に位置する混在住宅地域である。他地域からの転入は少なく、需要者は同地域と何らかの地縁を有する者か生活圏を有する在住者が中心である。総額の観点から割安感があるものの、最寄駅から徒歩限界地にあるうえ、中規模以上の従来からの画地とミニ開発により細分化された小規模画地、作業所等が混在しやや雑然とした観があるため需要はやや弱い。取引価格は坪３５万～４０万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が中心でアパートや作業所が散見される住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的で土地価格に見合う賃料を収受し得ない地域にあるため、収益価格は低位に試算された。収益性より快適性が重視され、取引価格水準を指標に価格が決定される地域と認められるため、比準価格を標準とし、収益価格は参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記とおり決定した。 (2) 対象標準地は収益性よりも居住の快適性を重視する自己所有・自己使用の戸建住宅地である。手続き上、土地残余法を実施したが、対象標準地は土地を投下資本とするには投資採算性に見合う画地規模ではなく、利用可能容積率，建築コストの観点から共同住宅の建築は合理性を欠く。よって、収益価格は土地の収益性の面から検証を試みたという参考に止め、本件では比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	若江岩田駅南西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	52.9 坪 (175 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅、作業所が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東大阪市大阪府東大阪市若江南町２丁目４８番９
標準地の範囲
東	70 m
西	10 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	20 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模住宅のほか作業所等も混在する住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく、今後も現状を維持するものと予想される。地価水準は、需給動向より横ばいで推移していくと予測する。 (2)中小規模一般住宅を中心に作業所等もみられる混在住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。最寄駅から徒歩限界地にあるため、地価は概ね横這いながらも、今後も住宅地需要はやや低調に推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 39万3,414 円 1平米 11万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 39万3,414 円 1平米 11万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響は限定的で、経済活動が徐々に再開するのに伴い、一部には地価の上昇基調に戻した地域も見られる。 (2)東大阪市の戸建住宅市場へのコロナ禍の影響は殆んど見られず、取引件数，価格ともに安定的に推移している。
地域要因
(1)地価に影響を与える特筆すべき変化はない。 (2)対象標準地の地価に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	6072 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市若江南町２丁目４８番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万2,501 円／平米 43万8,048 円／坪
推定価格 平米 坪	13万2,501 円／平米 43万8,048 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,156 円／平米 39万3,930 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	6072 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市若江南町２丁目４８番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万90 円／平米 39万7,018 円／坪
推定価格 平米 坪	11万7,735 円／平米 38万9,232 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,569 円／平米 38万5,377 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	7635 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市若江南町２丁目４８番９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,810 円／平米 49万1,966 円／坪
推定価格 平米 坪	14万3,087 円／平米 47万3,046 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,778 円／平米 40万9,210 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	7635 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市若江南町２丁目４８番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,783 円／平米 36万9,555 円／坪
推定価格 平米 坪	11万7,666 円／平米 38万9,004 円／坪
標準価格 平米 坪	12万190 円／平米 39万7,348 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	9253 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市若江南町２丁目４８番９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,418 円／平米 38万4,878 円／坪
推定価格 平米 坪	12万391 円／平米 39万8,013 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,379 円／平米 39万1,361 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情