路線価 (2023) 大阪府東大阪市新池島町2-1377-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 東大阪市大阪府東大阪市新池島町２丁目１３７７番１７
価格時点	2023 年
駅名	東花園駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,670万 円 (117 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万2,758 円 1平米 14万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,670万 円 (117 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万2,758 円／坪 1平米 14万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、東大阪市中央部の中小規模住宅地域と判定する。典型的な需要者は、大阪都心部へ通勤するサラリーマン層を含め、東大阪市及び隣接市に生活圏を有する中堅所得者層と把握する。生活利便性、居住環境は中位程度であり、需要は堅調と見られる。画地規模１００㎡程度の新築戸建物件で、総額３０００万円強が取引の中心価格帯と見られる。 (2) 同一需給圏は東大阪市中東部、近鉄奈良線沿線の戸建住宅地域である。需要者は同市在住の中堅所得者層の一次取得者が中心だが、その他に買替や移転需要もある。東大阪市住宅地の中では比較的区画が整然と整備され、最寄駅である東花園駅が準急停車駅でもある点や駅徒歩圏内に位置する利便性と居住環境が買われ比較的堅調な需要がある。１００㎡程度の土地付き新築建売住宅は総額３５００万円前後での売り出しもみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　周辺類似地域等に係る取引事例を収集し、概ね信頼し得る比準価格を得た。一方、対象標準地は画地規模が小さく、また、地域において戸建住宅の賃貸市場は未成熟であるため、合理性の観点から収益還元法は非適用とした。従って、比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は収益性よりも居住の快適性を重視する自己所有・自己使用の戸建住宅地である。居住を目的として土地を購入したい需要者の購買意欲の根源は土地に投下した資本に対する利便性及び快適性の追求であり、取引にあたって収益性を前提とする判断は行わない。よって収益還元法の適用は断念し、比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東花園駅南東方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	35.4 坪 (117 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東大阪市大阪府東大阪市新池島町２丁目１３７７番１７
標準地の範囲
東	15 m
西	25 m
南	45 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した住宅地域であり、当面の地域要因に大きな変動はないものと予測する。地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)ラグビーワールドカップに合わせて東花園駅高架化及び駅前広場の整備が完了し、駅周辺地域では高度利用化もみられる。近隣地域には既に成熟した住宅地域が形成されており、今後とも現状維持が見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 47万2,758 円 1平米 14万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 47万2,758 円 1平米 14万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 47万2,758円 1平米 14万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 47万2,758円 1平米 14万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 47万2,758円 1平米 14万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 47万2,758円 1平米 14万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東大阪市内の住宅地市況において、新型コロナ禍の影響はほぼ収束していると見られるが、物価高等の不安定要素がある。 (2)東大阪市の戸建住宅市場へのコロナ禍の影響は殆んど見られず、取引件数，価格ともに安定的に推移している。
地域要因
(1)近年において大きな要因変動は見られない。 (2)対象標準地の地価に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	6072 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市新池島町２丁目１３７７番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万8,186 円／平米 45万6,843 円／坪
推定価格 平米 坪	13万5,476 円／平米 44万7,884 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,135 円／平米 44万3,450 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	6072 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市新池島町２丁目１３７７番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,043 円／平米 38万3,638 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,714 円／平米 45万1,976 円／坪
標準価格 平米 坪	13万2,732 円／平米 43万8,812 円／坪
査定価格 平米 坪	13万5,000 円／平米 44万6,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	7422 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市新池島町２丁目１３７７番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,413 円／平米 48万4,041 円／坪
推定価格 平米 坪	14万3,542 円／平米 47万4,550 円／坪
標準価格 平米 坪	14万3,542 円／平米 47万4,550 円／坪
査定価格 平米 坪	14万6,000 円／平米 48万2,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	7422 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市新池島町２丁目１３７７番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,625 円／平米 37万5,644 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,500 円／平米 37万1,925 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,416 円／平米 47万7,439 円／坪
査定価格 平米 坪	14万7,000 円／平米 48万5,982 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	7422 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市新池島町２丁目１３７７番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,111 円／平米 37万7,251 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,981 円／平米 37万3,515 円／坪
標準価格 平米 坪	14万5,033 円／平米 47万9,479 円／坪
査定価格 平米 坪	14万8,000 円／平米 48万9,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情