路線価 (2023) 大阪府東大阪市池島町1-2057-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 東大阪市大阪府東大阪市池島町１丁目２０５７番１１
価格時点	2023 年
駅名	瓢箪山駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 23万8,032 円
1平米当たり	1平米 7万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	844万 円 (91 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万6,797 円 1平米 9万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	844万 円 (91 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万6,797 円／坪 1平米 9万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東大阪市及び周辺市で、近鉄奈良線を中心とする住宅地域である。主たる市場参加者は、圏内に居住する一次取得者で、圏外からの転入は少ない。国道１７０号の西方背後地に当り、地勢が概ね平坦であるが、東大阪市の南端に位置し、最寄駅から徒歩圏外で、生活利便性が優れないため、住宅地需要は弱含んでいる。取引の中心は、土地が９０㎡～１００㎡、１０００万円弱で、新築戸建住宅が２０００万円台半ばである。 (2) 同一需給圏は、近鉄奈良線及び近鉄大阪線沿線の東大阪市及び八尾市の住宅地域と判定した。最寄駅まで距離を有し、利便性に劣ることから需要者の中心は地縁を有する一次取得者層と思料される。取引の中心価格帯は、土地１００㎡程度の新築戸建住宅で２，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、小規模画地であり、建築基準法や建築コストによる制約から、賃貸共同住宅の建築は困難である。また、近隣地域は、快適性、利便性等を重視する住宅地域で、アパート等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が中心である。よって、収益価格の試算を断念し、取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は持ち家の建ち並ぶ戸建住宅地域に存しており、画地規模も比較的小さいことから、共同住宅の想定は非現実的であると判断し、収益価格は試算しなかった。また、居住の快適性に重点を置いた自用目的の取引が中心となっており、実際の取引価格が意思決定に当たって重視されていると認められる。よって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	瓢箪山駅南西方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	27.5 坪 (91 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅を中心とする住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東大阪市大阪府東大阪市池島町１丁目２０５７番１１
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	15 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北７．８ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、中小規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、今後も同様の住環境が続くと見込まれる。地価水準は、緩やかな下落傾向で推移しており、当分の間、この傾向が維持されると予測する。 (2)熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持すると思料する。最寄駅への接近性及び需要者の選好性に劣るため、地価は横這い乃至下落傾向にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万6,797 円 1平米 9万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万6,797 円 1平米 9万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万6,797円 1平米 9万2,800円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 30万8,450円 1平米 9万3,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万6,797円 1平米 9万2,800円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 30万8,450円 1平米 9万3,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東大阪市は人口が微減し、世帯数が微増している。現在、新型コロナの不動産取引ヘの影響は限定的であるが、住宅地価格は上昇基調に至っていない。 (2)東大阪市の人口は微減傾向、世帯数は微増傾向にある。人口減少が目立つ東部山麓地域や南西部住宅地域を中心に不動産取引需要は、弱含んでいる。
地域要因
(1)瓢箪山駅バス便の一般住宅地域であり、需要はまだ改善していない。 (2)地域要因について特段の変動は認められない。最寄駅からやや距離のある住宅地で利便性に劣ることから地縁選好性が強く、需要は限定的である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	7422 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市池島町１丁目２０５７番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,062 円／平米 34万7,335 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,021 円／平米 33万3,975 円／坪
標準価格 平米 坪	9万37 円／平米 29万7,662 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,600 円／平米 30万9,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	7422 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市池島町１丁目２０５７番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,701 円／平米 26万186 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,176 円／平米 24万5,226 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,047 円／平米 29万4,389 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,600 円／平米 30万6,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	7422 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市池島町１丁目２０５７番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,625 円／平米 37万5,644 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,500 円／平米 37万1,925 円／坪
標準価格 平米 坪	9万217 円／平米 29万8,257 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,800 円／平米 31万103 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	6232 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市池島町１丁目２０５７番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,374 円／平米 29万5,470 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,937 円／平米 28万4,108 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,369 円／平米 28万5,536 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,800 円／平米 29万6,879 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	7635 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市池島町１丁目２０５７番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,718 円／平米 30万3,220 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,718 円／平米 30万3,220 円／坪
標準価格 平米 坪	9万900 円／平米 30万515 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,500 円／平米 31万2,417 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情