路線価 (2023) 大阪府東大阪市御幸町715-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 東大阪市大阪府東大阪市御幸町７１５番７
価格時点	2023 年
駅名	瓢箪山駅 から 720m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	2,060万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 46万9,452 円 1平米 14万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	2,060万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 46万9,452 円／坪 1平米 14万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東大阪市及び周辺市に存する同一需給圏内の類似地域に存する住宅地域である。典型的需要者は、同一需給圏内に居住する一次取得者が中心で、東大阪市や周辺市に地縁を有するエンドユーザー等が多く、他地域からの転入はほぼ見られない。需要の中心価格帯は、土地価格で４０万から５０万円／坪程度が中心で、総額は２０００万円後半が中心で、新規建売住宅に対する需要は概ね堅調である。 (2) 同一需給圏は東大阪市東部の近鉄奈良線沿線の住宅地域と判定した。典型的需要者は、同一需給圏に居住する地縁性を有する一次及び二次取得者層が中心と想定される。対象標準地は中小規模一般住宅が建ち並ぶ地域に存し最寄り駅より徒歩圏にあり一定の需要が認められるものの、地価水準の上昇には至っていない状況である。市場の中心価格帯は画地規模１００㎡前後の新築建売住宅では３，０００万円前半から３，０００万円後半程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅接近性が概ね良好であることなどから収益物件の想定が可能であるため、検証として、収益価格も求めたが、近隣地域内は自用の戸建住宅が中心で、収益性は価格形成の主要因ではない。一方、比準価格は同一需給圏内の類似性・代替性の高い事例を採用して求めたものであり、実証的で、かつ市場性を直接的に反映したものである。よって本件では収益価格を参考にとどめ、比準価格を中心に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から求められており市場性を反映した価格である。収益価格は不動産の収益性を反映した価格であるが、本件では、中小規模の一般住宅を標準とする住宅地域であり賃貸市場が成熟していないことから低位に求められた。よって、市場性を反映した比準価格を重視し収益価格を参考に留めて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	瓢箪山駅南西方
距離	720 m
土地の状態
土地面積	49 坪 (162 平米)
私道分面積	17 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅に共同住宅も混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東大阪市大阪府東大阪市御幸町７１５番７
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	70 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北３．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も同様の住環境が続くと見込まれる。地価水準は、概ね横這いで推移しており、当分の間、この傾向が維持されると予測する。 (2)中小規模一般住宅に共同住宅等が混在する住宅地域である。成熟した地域であり地域要因に特段の変動要因がなく、当面の間、現状を維持していくものと予測する。地価は横ばいで推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 46万9,452 円 1平米 14万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 46万9,452 円 1平米 14万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 46万9,452円 1平米 14万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 46万9,452円 1平米 14万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 46万9,452円 1平米 14万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 46万9,452円 1平米 14万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市場に様子見の状況が伺えたが、取引件数は徐々に回復しており、地価の下落が持続する地域も存するが、一部には上昇基調に戻した地域も見られる。 (2)東大阪市の総人口は減少傾向、世帯数は微増傾向にある。住宅地の需要は住環境、利便性等で大きく異なる。
地域要因
(1)近年において大きな要因変動は見られない。 (2)中小規模住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、最寄り駅より徒歩圏にある。地域要因に特段の変動要因はなく地価は横ばいで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	7524 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市御幸町７１５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万5,709 円／平米 48万1,714 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,852 円／平米 46万8,963 円／坪
標準価格 平米 坪	14万587 円／平米 46万4,781 円／坪
査定価格 平米 坪	14万2,000 円／平米 46万9,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	6232 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市御幸町７１５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万216 円／平米 39万7,434 円／坪
推定価格 平米 坪	11万7,859 円／平米 38万9,642 円／坪
標準価格 平米 坪	14万980 円／平米 46万6,080 円／坪
査定価格 平米 坪	14万2,000 円／平米 46万9,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	9781 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市御幸町７１５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万8,925 円／平米 42万6,226 円／坪
推定価格 平米 坪	13万7,740 円／平米 45万5,368 円／坪
標準価格 平米 坪	13万9,272 円／平米 46万433 円／坪
査定価格 平米 坪	14万1,000 円／平米 46万6,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	埋蔵文化財包蔵地
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	6461 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市御幸町７１５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万7,230 円／平米 58万5,922 円／坪
推定価格 平米 坪	18万7,545 円／平米 62万24 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,934 円／平米 47万9,152 円／坪
査定価格 平米 坪	14万6,000 円／平米 48万2,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	東
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	4673 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市御幸町７１５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万6,869 円／平米 75万29 円／坪
推定価格 平米 坪	21万1,829 円／平米 70万307 円／坪
標準価格 平米 坪	15万661 円／平米 49万8,085 円／坪
査定価格 平米 坪	15万2,000 円／平米 50万2,512 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情