路線価 (2023) 大阪府東大阪市小阪1-217-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 東大阪市大阪府東大阪市小阪１丁目２１７番３
価格時点	2023 年
駅名	河内小阪駅 から 270m
路線価
1坪当たり	1坪 62万8,140 円
1平米当たり	1平米 19万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	4億7,900万 円 (1501 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 107万4,450 円 1平米 32万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	4億7,900万 円 (1501 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 107万4,450 円／坪 1平米 32万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、近鉄奈良線、大阪線、けいはんな線、ＪＲ各線沿線に広がる分譲マンションの立地条件を備えた地域と判定する。主な需要者は、大手又は中堅ディベロッパーと想定される。マンション用地として立地条件の優れた物件は供給が少なく、また取得難から需要は逼迫しており需要の競合により高値取引も予想される。画地規模等により価格にバラつきはあるが、中心となる価格帯は坪当たり１００万円～１２０万円程度である。 (2) 同一需給圏は、近鉄奈良線、大阪線、けいはんな線、ＪＲ各線沿線にあって駅接近性が良好な分譲マンション適地としてのポテンシャルを有する地域と判断される。需要者は、大手又は中堅の不動産開発業者と想定される。駅との接近性に優れる纏まった規模の物件は少なくなってきており、開発業者の取得意欲は旺盛で、需要の競合により高値取引も予想される。画地規模等や容積率により価格に幅があるため、中心となる価格帯は把握困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、中高層マンション等が建ち並ぶ地域であり、分譲マンションの需要が見込まれる。比準価格は、マンション適地の事例を収集しているが、マンション用地の供給が少なく、容積率等の点において適切な事例の収集が困難である。中高層マンションが建ち並ぶ地域であることから開発法による価格は重視する価格である。よって、開発法による価格を中心に比準価格を関連づけて、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、中高層マンション等が建ち並ぶ地域で、分譲マンションに対する開発素地として旺盛な需要が見込まれる。比準価格は、マンション開発可能な事例を収集しているが敷地規模や容積率等の点において適切な事例の収集が困難である。中高層マンションが建ち並ぶ地域であることなどを考慮すると開発法による価格は重視する価格である。よって、開発法による価格と比準価格を関連づけて、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	河内小阪駅北東方
距離	270 m
土地の状態
土地面積	454 坪 (1501 平米)
私道分面積	26 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	15F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層マンション等が建ち並ぶ地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東大阪市大阪府東大阪市小阪１丁目２１７番３
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	40 m
面積	1200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層マンション等が建ち並ぶ地域であり、特に大きな地域要因の変動もなく現状を維持すると予測する。マンション適地の需要は高く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)近隣地域は、駅接近性が良好で共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も同様の住環境が続くと見込まれる。地価水準は、上昇傾向で推移しており、当分の間、この傾向が維持されると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	１５階建程度の分譲共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 109万7,592 円 1平米 33万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 107万1,144 円 1平米 32万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 109万7,592円 1平米 33万2,000円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2022年	1坪 102万4,860円 1平米 31万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 107万1,144円 1平米 32万4,000円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2019年	1坪 102万4,860円 1平米 31万円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東大阪市の人口は微減傾向にあり景気は緩やかな持ち直しの動きもみられる中、今後は物価上昇、金融資本市場の変動等の影響を注視する必要がある。 (2)市場に様子見の状況が伺えたが、取引件数は徐々に回復しており、地価の下落が持続する地域も存するが、一部には上昇基調に戻した地域も見られる。
地域要因
(1)最寄駅至近のマンション適地として、デベロッパーによる開発素地の取得意欲の高い地域であり、需要は堅調で推移する。 (2)特に大きな要因変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	7344 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市小阪１丁目２１７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万3,072 円／平米 77万536 円／坪
推定価格 平米 坪	23万4,470 円／平米 77万5,158 円／坪
標準価格 平米 坪	31万7,710 円／平米 105万349 円／坪
査定価格 平米 坪	33万 円／平米 109万980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	7635 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市小阪１丁目２１７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万4,458 円／平米 84万1,238 円／坪
推定価格 平米 坪	25万7,511 円／平米 85万1,331 円／坪
標準価格 平米 坪	31万3,655 円／平米 103万6,943 円／坪
査定価格 平米 坪	32万6,000 円／平米 107万7,756 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	6072 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市小阪１丁目２１７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万2,826 円／平米 96万8,083 円／坪
推定価格 平米 坪	29万2,826 円／平米 96万8,083 円／坪
標準価格 平米 坪	32万6,087 円／平米 107万8,044 円／坪
査定価格 平米 坪	33万9,000 円／平米 112万734 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	7344 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市小阪１丁目２１７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万8,697 円／平米 82万2,192 円／坪
推定価格 平米 坪	25万935 円／平米 82万9,591 円／坪
標準価格 平米 坪	32万2,954 円／平米 106万7,686 円／坪
査定価格 平米 坪	33万6,000 円／平米 111万816 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情