路線価 (2023) 大阪府東大阪市五条町1457-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 東大阪市大阪府東大阪市五条町１４５７番４
価格時点	2023 年
駅名	枚岡駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 13万5,546 円
1平米当たり	1平米 4万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	829万 円 (225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万9,267 円 1平米 5万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	831万 円 (225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万9,598 円／坪 1平米 5万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、東大阪市東部山麓エリアの住宅地域と判定した。需要者は、東大阪市内及び周辺市域の住民が中心で地縁的選好性が強い傾向にある。当該地域は山麓の住宅地域で眺望は良好であるが、急傾斜地で街路条件等が劣るため、近時の災害意識の高まりもあって需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地で坪単価１５～２０万円程度が需要の中心となるものと判断する。 (2) 同一需給圏は東大阪市東部の近鉄奈良線沿線の住宅地域と判定した。最寄り駅から徒歩圏にあるが急傾斜で系統連続性が劣り、市街化調整区域に存し土砂災害警戒区域に指定されていることから需要は弱く地価は下落基調で推移している。典型的需要者は同一需給圏に居住する地縁性を有する一次及び二次取得者層が中心と想定される。新築戸建住宅で中心となる価格帯は１００㎡前後の規模で総額２，０００万円半ば～２，０００万円後半程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地の周辺は自用の戸建住宅を中心とする地域で、収益性より居住の快適性に重点をおいた価格形成がなされている地域である。また、近隣地域に賃貸物件は殆ど見られず賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。よって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から求められており市場性を反映した価格である。収益価格は不動産の収益性を反映した価格であるが、本件については自己使用のために取得することが中心であり、共同住宅の賃貸を想定することは非現実的であるため収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格を標準とし代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	枚岡駅南東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	68.1 坪 (225 平米)
私道分面積	63 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が見られる丘陵地の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東大阪市大阪府東大阪市五条町１４５７番４
標準地の範囲
東	40 m
西	10 m
南	50 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	10 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北、４．５ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅を中心とする山麓の住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後とも現状を維持すると考えられる。地価水準は弱含み傾向が続くものと予測する。 (2)山沿いの急傾斜の丘陵地にある住宅地域である。市街化調整区域にあり土砂災害警戒区域に指定されており道路の系統連続性も劣り需要は弱含みである。地価水準は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万9,267 円 1平米 5万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万9,598 円 1平米 5万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万9,267円 1平米 5万1,200円
前年から次年への変動率 -3 ％
2022年	1坪 17万4,557円 1平米 5万2,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万9,598円 1平米 5万1,300円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2019年	1坪 17万4,557円 1平米 5万2,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東大阪市の人口は微減傾向にあり景気は緩やかな持ち直しの動きもみられる中、今後は物価上昇、金融資本市場の変動等の影響を注視する必要がある。 (2)東大阪市の総人口は減少傾向、世帯数は微増傾向にある。住宅地の需要は住環境、利便性等で大きく異なる。
地域要因
(1)山手に位置する住宅地で、当該地域の地域要因は安定しており、特段の変動要因は認められない。 (2)地域要因に特段の変動要因はないが、市街化調整区域であり傾斜地で土砂災害警戒区域に指定されているため地価は下落基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	9781 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市五条町１４５７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,642 円／平米 19万564 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,642 円／平米 19万564 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,011 円／平米 16万8,642 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,000 円／平米 17万1,912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅地造成工事規制
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	7524 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市五条町１４５７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,241 円／平米 18万9,239 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,448 円／平米 18万6,617 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,882 円／平米 17万1,522 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,900 円／平米 17万4,887 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	7635 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市五条町１４５７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,708 円／平米 15万1,111 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,812 円／平米 14万8,148 円／坪
標準価格 平米 坪	5万181 円／平米 16万5,898 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,200 円／平米 16万9,267 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	9781 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市五条町１４５７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,135 円／平米 16万2,440 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,245 円／平米 15万6,192 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,959 円／平米 16万1,858 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,900 円／平米 16万4,969 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	埋蔵文化財包蔵地
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	7635 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市五条町１４５７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,695 円／平米 14万4,456 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,422 円／平米 14万247 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,873 円／平米 16万1,574 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,900 円／平米 16万4,969 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情