路線価 (2023) 大阪府東大阪市足代1-47-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 東大阪市大阪府東大阪市足代１丁目４７番５
価格時点	2023 年
駅名	布施駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 79万3,440 円
1平米当たり	1平米 24万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,320万 円 (78 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 98万5,188 円 1平米 29万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	2,330万 円 (78 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 98万8,494 円／坪 1平米 29万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東大阪市及び隣接市の駅前及び周辺のアーケード商店街である。主な需要者は同一需給圏に地縁性を有し地元住民を顧客とする小売、サービス業を営む個人事業者、中小法人が中心である。周辺の大型店舗の進出、大阪市内への顧客流出等厳しい事業経営下にあり、コロナ禍による自粛が明けても客足は以前までは戻らず、テナント需要は低迷している。取引価格は規模、用途等により異なり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、東大阪市及び周辺市で、大阪府東部の駅前商業地域を中心とする。主たる市場参加者は、地場の飲食店、小売店を経営する個人及び法人事業者等で、圏外からの参入は少ない。駅前のアーケード商店街で、主に布施駅圏に居住する近隣住民を顧客とし、また、大阪都心部の商業施設、郊外の大型商業施設とも集客が競合することから、商業地需要は、低調である。不動産取引が少なく、画地規模が様々なため、需要の中心となる価格帯は、見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は駅前アーケード商店街にある商業地域である。自己使用及び賃貸目的での店舗用地、事業所用地としての取引需要が見込まれるが、地域における小規模店舗の賃料水準は立地、用途及び契約者の属性等で格差が大きく把握し難い。したがって比準価格を中心に収益価格を関連づけ、また単価と総額との関連の適否及び下記代表標準地の価格との均衡にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、小規模店舗が建ち並ぶ駅前商店街で、不動産取引は、投資目的より、自用目的が中心であるため、比準価格は、市場の実態を反映し、規範性が高い。一方、当該地域では、事業者向け賃貸市場も形成されているが、投下資本に対して、十分な賃料水準、稼働率が期待し難いため、収益価格は、やや低位に試算された。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	布施駅南西方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	23.6 坪 (78 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種小売店舗が建ち並ぶ駅前の既成商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東大阪市大阪府東大阪市足代１丁目４７番５
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	10 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中低層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	5.5 m
奥行き	14.5 m
面積	80 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)日用品小売店舗を中心とするアーケード商店街で、今後も同様の環境を維持すると予測する。撤退した空き店舗はそのまま埋まらず、商店街全体に客足が戻ってきた実感は未だない。地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)近隣地域は、小規模店舗が建ち並ぶ駅前商業地域で、今後も同様の環境が続くと見込まれる。地価水準は、概ね横這いで推移しており、当分の間、この傾向が維持されると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 105万7,920 円 1平米 32万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 101万8,248 円 1平米 30万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 105万7,920円 1平米 32万円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 98万8,494円 1平米 29万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 101万8,248円 1平米 30万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 98万8,494円 1平米 29万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症やウクライナ情勢、部品不足、原油・原材料価格の高騰、為替変動が内外経済に与える影響に注視が必要である。 (2)東大阪市は人口が微減し、世帯数が微増している。現在、新型コロナの不動産取引ヘの影響は限定的で、商業地価格は上昇基調に転じた。
地域要因
(1)アーケード商店街で地域要因に変動は認められない。大型店舗への顧客流出、経済活動自粛から客足の戻りは未だ感じられず、地価は微落傾向にある。 (2)小規模店舗が建ち並ぶ駅前商業地域であり、需要はまだ改善していない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	9781 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市足代１丁目４７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万3,509 円／平米 110万2,581 円／坪
推定価格 平米 坪	31万9,533 円／平米 105万6,376 円／坪
標準価格 平米 坪	32万9,415 円／平米 108万9,046 円／坪
査定価格 平米 坪	32万9,000 円／平米 108万7,674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	6461 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市足代１丁目４７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,399 円／平米 45万935 円／坪
推定価格 平米 坪	20万7,609 円／平米 68万6,355 円／坪
標準価格 平米 坪	27万677 円／平米 89万4,858 円／坪
査定価格 平米 坪	27万1,000 円／平米 89万5,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	7422 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市足代１丁目４７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万45 円／平米 112万4,189 円／坪
推定価格 平米 坪	27万3,940 円／平米 90万5,646 円／坪
標準価格 平米 坪	36万2,834 円／平米 119万9,529 円／坪
査定価格 平米 坪	36万3,000 円／平米 120万78 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	32.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	9253 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市足代１丁目４７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万4,447 円／平米 74万2,022 円／坪
推定価格 平米 坪	22万6,691 円／平米 74万9,440 円／坪
標準価格 平米 坪	27万5,110 円／平米 90万9,514 円／坪
査定価格 平米 坪	27万5,000 円／平米 90万9,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情