路線価 (2023) 大阪府東大阪市吉田本町3-6-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 東大阪市大阪府東大阪市吉田本町３丁目６番１
価格時点	2023 年
駅名	吉田駅 から 60m
路線価
1坪当たり	1坪 62万8,140 円
1平米当たり	1平米 19万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2億3,900万 円 (980 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 80万6,664 円 1平米 24万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2億3,900万 円 (980 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 80万6,664 円／坪 1平米 24万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東大阪市及び周辺市内に所在する駅前または路線商業地域。主たる需要者は、同一需給圏に地縁性を有する個人事業者、投資法人、全国展開の店舗等である。駅前で国道に接面する立地の希少性等から需要は安定的に推移している。駅前商業地等の取引が少なく、取引される価格帯もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は東大阪市及び周辺市の商業地域と判定した。需要者の中心は、賃料収入を目的とした法人、個人投資家や、沿道サービス型の店舗経営を目的とした法人、個人事業者と把握した。利便性、立地に優れた物件、特にまとまった規模の物件は希少性があり、需要は堅調である。商業地の取引は規模、用途等によって様々であり特に路線商業地の取引は少ないため中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用の店舗、事務所等が中心であり、商業事業者向けの不動産賃貸市場の成熟の程度はやや低く、地域における標準的な賃料水準の把握も困難であることから、収益価格の規範性はやや劣る。よって本件においては市場の実態をより反映する比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は幹線道路沿いの商業地である。比準価格は東大阪市内の幹線道路沿いの事例を中心に求めた実証性の高い価格である。収益価格は店舗付共同住宅を想定したが、事例による賃料水準の把握が難しく本件では低位に求められた。収益物件も見受けられるが相対的に店舗、事業所として自己利用する目的の取引が多いことから本件では比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との検討等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	吉田駅東方
距離	60 m
土地の状態
土地面積	296.4 坪 (980 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東大阪市大阪府東大阪市吉田本町３丁目６番１
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	0 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中高層の店舗併用共同住宅の敷地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	30 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前商業地域で地域要因に大きな変化はないが、今後は容積率を活かしたマンション等の高度利用も期待される。地価水準は需給動向より上昇基調で推移していくと予測する。 (2)幹線道路沿いの駅接近にも優れた商業地域である。現況は低層の店舗・事業所等が見られるが将来的には共同住宅の敷地として高度利用が進むものと予測する。希少性もあり地価は緩やかな上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層の店舗・事務所付共同住宅の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 80万6,664 円 1平米 24万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 83万6,418 円 1平米 25万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 80万6,664円 1平米 24万4,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 83万6,418円 1平米 25万3,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響は限定的で、経済活動が徐々に再開するのに伴い、一部では地価の上昇基調に戻した地域も見られる。 (2)東大阪市内の商業地の需要は規模等による選別化が見られ、全体的な回復には至っていない。
地域要因
(1)地価に影響を与える特筆すべき変化はない。 (2)幹線道路沿いにの路線商業地域で、高度利用が進みつつある。希少性があり需要は堅調。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	6574 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市吉田本町３丁目６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万5,605 円／平米 64万6,670 円／坪
推定価格 平米 坪	19万1,997 円／平米 63万4,742 円／坪
標準価格 平米 坪	22万4,558 円／平米 74万2,389 円／坪
査定価格 平米 坪	23万6,000 円／平米 78万216 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	6574 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市吉田本町３丁目６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万7,219 円／平米 48万6,706 円／坪
推定価格 平米 坪	17万3,199 円／平米 57万2,596 円／坪
標準価格 平米 坪	22万8,495 円／平米 75万5,404 円／坪
査定価格 平米 坪	24万 円／平米 79万3,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	7344 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市吉田本町３丁目６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万1,482 円／平米 59万9,979 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,937 円／平米 60万1,484 円／坪
標準価格 平米 坪	24万3,231 円／平米 80万4,122 円／坪
査定価格 平米 坪	25万5,000 円／平米 84万3,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	9253 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市吉田本町３丁目６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万4,447 円／平米 74万2,022 円／坪
推定価格 平米 坪	22万6,691 円／平米 74万9,440 円／坪
標準価格 平米 坪	23万8,622 円／平米 78万8,884 円／坪
査定価格 平米 坪	25万1,000 円／平米 82万9,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	9781 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市吉田本町３丁目６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万3,509 円／平米 110万2,581 円／坪
推定価格 平米 坪	31万9,533 円／平米 105万6,376 円／坪
標準価格 平米 坪	28万5,552 円／平米 94万4,035 円／坪
査定価格 平米 坪	30万 円／平米 99万1,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情