土地路線価格
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路線価 (2023) 大阪府東大阪市足代新町45-3 坪・平米

2023
路 線 価
大阪府 東大阪市
大阪府東大阪市足代新町45番3 (東大阪)
  • 周辺状況: 商業地 (中高層の店舗ビル等が多い歓楽街の商業地域)
  • 布施駅 から 250m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
76万380
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
23万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 大阪府 東大阪市大阪府東大阪市足代新町45番3
価格時点 2023
駅名 布施駅 から 250m
路線価
1坪当たり 1坪 76万380
1平米当たり 1平米 23万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月10日
鑑定評価額 総額
7,330万
(258 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 93万8,904
1平米 28万4,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月09日
調査実施日 2022年12月26日
鑑定評価額 総額
7,350万
(258 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 94万2,210 円/坪
1平米 28万5,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は東大阪市を中心に周辺市域を含む繁華性の高い駅周辺の歓楽街である。主たる需要者としては賃料徴収権を目的とし収益性から投資判断を行う法人事業家が想定される。3年もの長期に及ぶコロナ禍は接客及び酒の提供を伴う歓楽街の店舗需要に甚大な影響を与えており、各種行動制限の撤廃後も客足の回復は鈍く価格の下落は避けられない。同エリア内の取引件数は相対的に乏しい上、コロナ禍による需要の低迷が加わり、中心的価格帯の把握は難しい。

(2) 同一需給圏は東大阪市及び隣接市等の商業地域一円と判定され、特に繁華性の高い駅周辺の歓楽街と高い代替性が認められる。需要者は、飲食店舗等が入居する賃貸ビルの所有を目的とする事業者等が想定される。布施駅周辺はコロナ禍による休業並びに時短営業等の影響が大きく、地価は弱含みで推移している。また、取引自体が殆どないため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象標準地と要因の類似する取引事例を基に求められており、現在の市場動向を反映し規範性が高い。収益価格は一般的収益物件として飲食店舗を中心とする雑居ビルを想定し求めたが、土地の利用効率にやや劣り、また賃料水準として適正なものを見出し難いため相対的に信頼性に劣る。よって、本件においてはより規範性に優る比準価格を重視し、これに収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡にも十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 対象標準地の如く、駅周辺の商業地域における主たる需要者としては、収益性の観点に着目する事業者等が想定されるが、標準的な賃料水準の把握が困難であり、収益価格の相対的信頼性は低位となる。したがって、本件では市場の実態を反映した規範性の高い価格である比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

交通
交通施設 布施駅北西方
距離 250 m
土地の状態
土地面積 78 坪 (258 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 400
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 台形
間口 1 m
奥行 1 m
現況 店舗
構造 鉄筋コンクリート造:RC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 7F
地下階数 B1
周辺の利用状況 中高層の店舗ビル等が多い歓楽街の商業地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 10 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 400
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 東大阪市大阪府東大阪市足代新町45番3
標準地の範囲
30 m
西 30 m
0 m
30 m
標準的使用
標準的使用 中高層の店舗ビルの敷地
画地の形状等
間口 12 m
奥行き 20 m
面積 240 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 10m 市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 400
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 400
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)飲食店舗等が建ち並ぶ布施駅近くの歓楽街である。酒の提供を伴う飲食店は、コロナ禍の影響を強く受けて行動制限撤廃後も客足の回復は鈍い。閉鎖店舗も見られ、繁華性の低下により需要は弱含みである。

(2)中高層の飲食店舗等が建ち並ぶ駅周辺の商業地域で、地域要因に特段変動はなく、今後も現状を維持すると思料する。コロナ禍の影響により繁華性が低下しており、地価は横這い乃至下落傾向にて推移すると予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 6階建程度の店舗ビルの敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 96万5,352
1平米 29万2,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 94万2,210
1平米 28万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 96万5,352
1平米 29万2,000
前年から次年への変動率 -1 %
2022年
1坪 94万8,822
1平米 28万7,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 94万2,210
1平米 28万5,000
前年から次年への変動率 -0.7 %
2019年
1坪 94万8,822
1平米 28万7,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)酒の提供を伴う飲食店の客足の回復は鈍く、今暫くは店舗需要の悪化が懸念される。

(2)東大阪市におけるコロナ禍の影響は限定的であるが、収束時期には未だ不透明感があり、内外経済に与える影響に注視を要する。

地域要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響により歓楽街への客足が失われ、繁華性の低下が見られる。

(2)地域要因に特段の変化は認められない。最寄駅への接近性が優る飲食店舗等の多い商業地域であるが、コロナ禍の影響で、需要は弱含んでいる。

個別的要因 (1)個別的要因の変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 9781
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 東大阪市
地域 大阪府東大阪市足代新町45番3
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
33万3,509 円/平米
110万2,581 円/坪
推定価格 平米
31万9,533 円/平米
105万6,376 円/坪
標準価格 平米
32万6,054 円/平米
107万7,935 円/坪
査定価格 平米
32万6,000 円/平米
107万7,756 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 6461
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 東大阪市
地域 大阪府東大阪市足代新町45番3
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
24万8,678 円/平米
82万2,129 円/坪
推定価格 平米
24万8,678 円/平米
82万2,129 円/坪
標準価格 平米
29万9,612 円/平米
99万517 円/坪
査定価格 平米
30万 円/平米
99万1,800 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 240
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 6461
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 東大阪市
地域 大阪府東大阪市足代新町45番3
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
21万8,699 円/平米
72万3,019 円/坪
推定価格 平米
21万8,699 円/平米
72万3,019 円/坪
標準価格 平米
27万4,403 円/平米
90万7,176 円/坪
査定価格 平米
27万4,000 円/平米
90万5,844 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 240
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 4673
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 東大阪市
地域 大阪府東大阪市足代新町45番3
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
25万3,383 円/平米
83万7,684 円/坪
推定価格 平米
25万5,663 円/平米
84万5,222 円/坪
標準価格 平米
28万5,977 円/平米
94万5,440 円/坪
査定価格 平米
28万6,000 円/平米
94万5,516 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 6574
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 八尾市
地域 大阪府東大阪市足代新町45番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
27万6,596 円/平米
91万4,426 円/坪
推定価格 平米
22万3,932 円/平米
74万319 円/坪
標準価格 平米
27万5,439 円/平米
91万601 円/坪
査定価格 平米
27万5,000 円/平米
90万9,150 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 14.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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