路線価 (2023) 大阪府東大阪市四条町602-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 東大阪市大阪府東大阪市四条町６０２番３
価格時点	2023 年
駅名	瓢箪山駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 52万8,960 円
1平米当たり	1平米 16万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (66 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 66万1,200 円 1平米 20万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (66 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 66万1,200 円／坪 1平米 20万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東大阪市を中心とする商業地域であり、需要者は周辺住民を顧客とする小売・飲食等の各種サービス業を営む個人や小規模事業者が中心である。瓢箪山駅前商店街には小売店舗や飲食店舗等が多数集積しており、駅前商店街全般が衰退傾向にある中、一定の繁華性を保っており、需要は横ばい傾向にある。商店街にある店舗の取引自体が少なく、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は東大阪市及び隣接市等の商業地域一円と判定され、特に駅前商業地域と高い代替性が認められる。需要者は、店舗等の経営を行う個人事業者等が中心であるが、纏まった画地にあっては、チェーン展開する大手法人も想定される。当地域は、主に周辺住民を対象とした商業地域であるが、一定の繁華性を有しており、地価は安定的に推移している。市場の中心価格帯は取引件数が乏しく把握は難しいが、坪当たり６０～７０万円程度と認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は説得力が認められ検証手段としても有効であるものの、想定要素を含みかつ長期的な収益の予測に限界がある。一方、比準価格は複数の類似事例を中心に求めており、地域の特性を踏まえた実証的な観点から市場性を反映し、その説得力は高い。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討の上、単価と総額との関連性等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地の如く、近隣商業地域の地価は、主たる需要者が個人事業者等であるため、収益性もある程度考慮されるものの、自用としての価値にウエイトを置いて価格形成がなされているのが現状である。したがって、本件では比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	瓢箪山駅南方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	20 坪 (66 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種の店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東大阪市大阪府東大阪市四条町６０２番３
標準地の範囲
東	0 m
西	25 m
南	50 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗付事務所地
画地の形状等
間口	4.5 m
奥行き	15 m
面積	65 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)瓢箪山駅南側に連なる商店街の南端部に位置する商業地であり、地域要因に大きな変化は見られない。当面は現状のままで推移するものと予測し、地価は横ばい傾向にある。 (2)低層の店舗等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に特段変動はなく、今後も現状を維持すると思料する。近隣住民を中心に一定の繁華性を有しており、地価は安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 66万1,200 円 1平米 20万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 66万1,200 円 1平米 20万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 66万1,200円 1平米 20万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 66万1,200円 1平米 20万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 66万1,200円 1平米 20万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 66万1,200円 1平米 20万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東大阪市の人口は微減傾向にあり景気は緩やかな持ち直しの動きもみられる中、今後は物価上昇、金融資本市場の変動等の影響を注視する必要がある。 (2)東大阪市におけるコロナ禍の影響は限定的であるが、収束時期には未だ不透明感があり、内外経済に与える影響に注視を要する。
地域要因
(1)瓢箪山駅南に位置する商店街で、購買行動の変化から繁華性の低下傾向にあるが、地価はこのところ横這いで推移している。 (2)地域要因に特段の変動は認められない。一定の繁華性を有する商業地域に存しており、地価は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	4673 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市四条町６０２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,613 円／平米 19万7,081 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,032 円／平米 49万2,700 円／坪
標準価格 平米 坪	19万6,612 円／平米 64万9,999 円／坪
査定価格 平米 坪	19万7,000 円／平米 65万1,282 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	6461 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市四条町６０２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,946 円／平米 50万8,945 円／坪
推定価格 平米 坪	19万2,433 円／平米 63万6,183 円／坪
標準価格 平米 坪	19万8,589 円／平米 65万6,535 円／坪
査定価格 平米 坪	19万9,000 円／平米 65万7,894 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	6461 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市四条町６０２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万4,851 円／平米 47万8,877 円／坪
推定価格 平米 坪	17万413 円／平米 56万3,385 円／坪
標準価格 平米 坪	19万7,009 円／平米 65万1,312 円／坪
査定価格 平米 坪	19万7,000 円／平米 65万1,282 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	9253 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市四条町６０２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万5,608 円／平米 58万560 円／坪
推定価格 平米 坪	17万5,608 円／平米 58万560 円／坪
標準価格 平米 坪	20万3,486 円／平米 67万2,725 円／坪
査定価格 平米 坪	20万3,000 円／平米 67万1,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	4673 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市四条町６０２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万2,628 円／平米 50万4,588 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,628 円／平米 50万4,588 円／坪
標準価格 平米 坪	20万4,870 円／平米 67万7,300 円／坪
査定価格 平米 坪	20万5,000 円／平米 67万7,730 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情