路線価 (2023) 大阪府東大阪市小阪2-145-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 東大阪市大阪府東大阪市小阪２丁目１４５番４
価格時点	2023 年
駅名	八戸ノ里駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 77万6,910 円
1平米当たり	1平米 23万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	3,450万 円 (116 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 98万1,882 円 1平米 29万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3,450万 円 (116 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 98万1,882 円／坪 1平米 29万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東大阪市及び隣接市における商業地域と判定する。主たる需要者は、各種小売店舗、飲食店のほか、賃貸不動産の取得を目論む法人等が想定される。周辺地域は比較的人気の高い住宅地域が近接しており、商業地としての需要は安定的に推移している。駅前商業地の取引が少なく、中心価格帯を把握することが困難であるが、画地規模が適正であれば、１㎡あたり２８万円～３２万円程度認められる。 (2) 同一需給圏は、東大阪市及びその周辺における最寄駅から徒歩圏位置する商業地域である。需要者は地元の店舗事務所経営者や賃貸目的の投資家で、大阪市内中心部へのアクセスも良好な立地であるため、規模の大きな画地であればマンション用地としての需要も認められる。取引は規模等によって大きく異なることから中心となる価格帯も見出しにくい状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、各種店舗が建ち並ぶ駅に近い商業地域であり、各種店舗の賃貸店舗の需要が見込まれ、テナントビル等の収益物件も想定されることから収益価格もある程度考慮されるものである。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、賃貸店舗を建設した場合の収益価格を関連付け、単価と総額との関連も考慮の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏の類似地域内における事例を選択しており、規範性は高い。一方、収益価格は、対象地上に最有効使用の賃貸用建物を想定して試算されており一定の規範性を有するが、本件のような駅近かつ広幅員道路沿いの立地は自用目的の利用も多く、収益価格の相対的な信頼性は劣る。したがって、本件では市場の実態を反映した比準価格を重視して収益価格を参考とし、周辺標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を表記のとおり決定した。
交通
交通施設	八戸ノ里駅西方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	35.1 坪 (116 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の各種店舗等の建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東大阪市大阪府東大阪市小阪２丁目１４５番４
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の各種店舗が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも現状を維持すると予測する。駅に近く、繁華性は良好で、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)駅に近接し広幅員の街路沿いに位置する視認性が良好な商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、安定した需要が認められるため、地価水準は需給動向よりやや上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼事務所の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 99万1,800 円 1平米 30万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 98万1,882 円 1平米 29万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 99万1,800円 1平米 30万円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 96万8,658円 1平米 29万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 98万1,882円 1平米 29万7,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 96万8,658円 1平米 29万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東大阪市は、人口は減少傾向、世帯は増加傾向である。生産年齢人口は減少傾向、老年人口は横ばい傾向にある。 (2)東大阪市内の商業地の地価は、駅前商店街等においては下落が見受けられる地域もあるが、概ね横ばいまたは上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)各種店舗が建ち並ぶ商業地域で需要は安定的に推移しており、地価は緩やかな上昇傾向である。 (2)地域要因に変動はなく、最寄駅からも至近に位置し、広幅員の街路に面し利便性も良好であるため、地価はやや上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	9781 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市小阪２丁目１４５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万3,509 円／平米 110万2,581 円／坪
推定価格 平米 坪	31万9,533 円／平米 105万6,376 円／坪
標準価格 平米 坪	32万3,087 円／平米 106万8,126 円／坪
査定価格 平米 坪	31万3,000 円／平米 103万4,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	4673 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市小阪２丁目１４５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万3,383 円／平米 83万7,684 円／坪
推定価格 平米 坪	25万5,663 円／平米 84万5,222 円／坪
標準価格 平米 坪	31万5,244 円／平米 104万2,197 円／坪
査定価格 平米 坪	30万5,000 円／平米 100万8,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	9253 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市小阪２丁目１４５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万4,447 円／平米 74万2,022 円／坪
推定価格 平米 坪	22万6,691 円／平米 74万9,440 円／坪
標準価格 平米 坪	29万629 円／平米 96万819 円／坪
査定価格 平米 坪	28万1,000 円／平米 92万8,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	6461 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市小阪２丁目１４５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万8,678 円／平米 82万2,129 円／坪
推定価格 平米 坪	24万8,678 円／平米 82万2,129 円／坪
標準価格 平米 坪	29万9,612 円／平米 99万517 円／坪
査定価格 平米 坪	29万 円／平米 95万8,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	7422 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市小阪２丁目１４５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万45 円／平米 112万4,189 円／坪
推定価格 平米 坪	27万3,940 円／平米 90万5,646 円／坪
標準価格 平米 坪	32万2,282 円／平米 106万5,464 円／坪
査定価格 平米 坪	31万2,000 円／平米 103万1,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	32.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情