路線価 (2023) 大阪府東大阪市箱殿町458-8外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 東大阪市大阪府東大阪市箱殿町４５８番８外
価格時点	2023 年
駅名	新石切駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,510万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 50万5,818 円 1平米 15万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,510万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 50万5,818 円／坪 1平米 15万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東大阪市及び隣接市等における近隣商業地域の範囲と判定される。需要者は、店舗等の経営を行う地元の個人事業者等が中心と想定される。当該地域は、主に周辺住民を対象とし、広域的な商圏を有しない商業地域であることから、圏域外からの投資は殆どなく、地価は弱含みで推移している。また、取引自体が殆どないため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は東大阪市を中心に周辺市の近隣商業地域であると判定した。近隣地域及び周辺は旧国道沿いに飲食店舗等を含む店舗、共同住宅等が建ち並ぶ地域である。典型的需要者は飲食店舗、小売店舗等を経営する地元の個人や小規模事業者が中心となると想定される。バス運行路線であり交通量が多い割に幅員が狭い。また、対象標準地は規模が小さく商業繁華性が劣ることから需要は弱含みであり取引が少なく中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の如く、近隣商業地域の地価は、主たる需要者が個人事業者等であるため、収益性もある程度考慮されるものの、自用としての価値にウエイトを置いて価格形成がなされているのが現状である。したがって、本件では比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から求められており市場性を反映した価格である。一方、収益価格は不動産の収益性を反映した価格であるが、本件では投下資本に見合うほどの収益を得られないことから低位に求められた。よって、市場性を反映した比準価格を重視し収益価格を参考に留めて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新石切駅南方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	29.9 坪 (99 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、店舗併用住宅等が多い近隣商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東大阪市大阪府東大阪市箱殿町４５８番８外
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	100 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中低層の店舗兼共同住宅等の敷地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	16 m
面積	100 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模店舗、店舗兼住宅が多く見られる近隣商業地域で、地域要因に特段変動はなく今後も現状を維持すると思料する。圏域外からの投資は殆どなく、地価は横這い乃至下落傾向にて推移すると予測する。 (2)低層の小規模店舗等が建ち並ぶ旧国道沿いの近隣型商業地域である。車両交通量が多くバス路線であるものの幅員は狭く、顧客流動性は弱いことから商業繁華性は劣る。地価は下落傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	４階建程度の店舗兼共同住宅の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 50万5,818 円 1平米 15万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 50万5,818 円 1平米 15万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 50万5,818円 1平米 15万3,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 50万9,124円 1平米 15万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 50万5,818円 1平米 15万3,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 50万9,124円 1平米 15万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東大阪市におけるコロナ禍の影響は限定的であるが、収束時期には未だ不透明感があり、内外経済に与える影響に注視を要する。 (2)東大阪市の総人口は減少傾向、世帯数は微増傾向にある。商業地の需要は立地条件等で大きく異なる。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は認められない。店舗需要の比較的弱い地域に存し、地価は横這い乃至やや下落傾向にて推移している。 (2)旧国道沿いの低層店舗等が建ち並ぶ地域であるが、幅員、規模等からロードサイド店舗は不向きで商業繁華性は弱い。地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	7422 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市箱殿町４５８番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万3,340 円／平米 60万6,122 円／坪
推定価格 平米 坪	17万1,117 円／平米 56万5,713 円／坪
標準価格 平米 坪	15万5,279 円／平米 51万3,352 円／坪
査定価格 平米 坪	15万5,000 円／平米 51万2,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	24.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	7635 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市箱殿町４５８番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万1,193 円／平米 59万9,024 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,918 円／平米 60万1,421 円／坪
標準価格 平米 坪	15万6,421 円／平米 51万7,128 円／坪
査定価格 平米 坪	15万6,000 円／平米 51万5,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	7344 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市箱殿町４５８番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万1,482 円／平米 59万9,979 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,937 円／平米 60万1,484 円／坪
標準価格 平米 坪	15万1,867 円／平米 50万2,072 円／坪
査定価格 平米 坪	15万2,000 円／平米 50万2,512 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	6461 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市箱殿町４５８番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,946 円／平米 50万8,945 円／坪
推定価格 平米 坪	19万2,433 円／平米 63万6,183 円／坪
標準価格 平米 坪	14万7,008 円／平米 48万6,008 円／坪
査定価格 平米 坪	14万7,000 円／平米 48万5,982 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情