路線価 (2023) 大阪府東大阪市荒川1-47-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 東大阪市大阪府東大阪市荒川１丁目４７番７外
価格時点	2023 年
駅名	布施駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1,710万 円 (95 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 59万5,080 円 1平米 18万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,710万 円 (95 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 59万5,080 円／坪 1平米 18万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東大阪市及び隣接する大阪市東部等の商業地ないし住商混在地で、東大阪市西部が中心である。需要者は、東大阪市西部に地縁等を有して、自ら店舗等を建築して事業を営もうとする個人や中小事業者を中心に、住宅用地として自己使用を目的とするエンドユーザーの需要も見込まれる。取引相場は、画地規模等によるバラツキも大きいが、１６～２２万円／㎡程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は東大阪市を中心とする商・住混在地域である。近鉄奈良線布施駅・河内永和駅、近鉄大阪線俊徳道駅、ＪＲ河内永和駅・俊徳道駅からほぼ等距離にあるが、いずれの鉄道駅の駅前商業地域とも連続性はなく、商圏は近隣住民に限られる。広幅員の道路に面するが、極めて狭い範囲で道路拡幅工事が実施された結果にすぎず街路条件の優位性は小さい。一方、利便性に比較的優れ背後住宅地との価格差が殆どないため住宅地としての個人需要が増加しつつある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は住商混在状況にあって自己利用目的での取引が中心であり、画地規模も小さいものが多く、収益性は必ずしも重視されていない。比準価格は、東大阪市西部の商業地の取引事例を中心に収集・選択して求めたもので、市場性を反映して適正に試算し得た。よって、本件では、説得力に優る比準価格を標準に、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及び周辺の繁華性は乏しく、商的効用はあったとしても低層階に限定される。近隣商業地域に指定されているが、どちらかというと住居系の利用が中心であり、自用目的（一部賃貸を含む）とする取引が支配的である。よって本件においては収益価格は参考程度にとどめ、市場参加者が検討するであろう市況を反映する比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	布施駅南東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	28.7 坪 (95 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗、住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東大阪市大阪府東大阪市荒川１丁目４７番７外
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中低層の店舗兼共同住宅の敷地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	14 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の店舗や住宅等が混在する地域であり、地域要因に特段の変動要因はない。商業繁華性は必ずしも高くはないが周辺住宅地の需要が下支えしており、対象標準地の地価は横ばい程度で推移するものと予測する。 (2)小規模一般住宅や店舗併用住宅を中心に、若干の店舗・営業所等が介在する繁華性の乏しい商業地域である。住宅地としての利便性は高いため、今後は現状維持乃至住宅用途への転用増が見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 59万5,080 円 1平米 18万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 59万5,080 円 1平米 18万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 59万5,080円 1平米 18万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 59万5,080円 1平米 18万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 59万5,080円 1平米 18万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 59万5,080円 1平米 18万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価高騰や金利先高懸念等もあり、先行きの不透明感は拭えない。東大阪市内の商業地は横這い～やや上昇程度で推移している。 (2)コロナ禍を経て、商業地の選別がより鮮明になっている。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。住商混在状況にあって商業繁華性は必ずしも高くはないが、周辺住宅地の需要が対象標準地の地価を下支えしている。 (2)繁華性が乏しく採算可能な業種は限定される。容積率を活かせない小規模地が多く画地の統合も見込めないため商業地としての需要は減退傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	6574 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市荒川１丁目４７番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万5,605 円／平米 64万6,670 円／坪
推定価格 平米 坪	19万1,997 円／平米 63万4,742 円／坪
標準価格 平米 坪	17万7,775 円／平米 58万7,724 円／坪
査定価格 平米 坪	17万8,000 円／平米 58万8,468 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	9253 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市荒川１丁目４７番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万5,608 円／平米 58万560 円／坪
推定価格 平米 坪	17万5,608 円／平米 58万560 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,045 円／平米 61万1,759 円／坪
査定価格 平米 坪	18万5,000 円／平米 61万1,610 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	6461 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市荒川１丁目４７番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万4,851 円／平米 47万8,877 円／坪
推定価格 平米 坪	17万413 円／平米 56万3,385 円／坪
標準価格 平米 坪	17万6,777 円／平米 58万4,425 円／坪
査定価格 平米 坪	17万7,000 円／平米 58万5,162 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	6461 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市荒川１丁目４７番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,946 円／平米 50万8,945 円／坪
推定価格 平米 坪	19万2,433 円／平米 63万6,183 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,388 円／平米 61万2,893 円／坪
査定価格 平米 坪	18万5,000 円／平米 61万1,610 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情