路線価 (2023) 宮城県仙台市青葉区国分町1-6-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区国分町１丁目６番５
価格時点	2023 年
駅名	青葉通一番町駅 から 330m
路線価
1坪当たり	1坪 211万5,840 円
1平米当たり	1平米 64万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	3億9,600万 円 (467 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 280万182 円 1平米 84万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3億9,500万 円 (467 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 279万3,570 円／坪 1平米 84万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は仙台市中心部及びその周辺の事務所ビルや店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域一円で、主な需要者は投資用不動産の取得を目的とする不動産業者、一般事業会社等である。海外金利の上昇や物価上昇等による影響が懸念される中でも良好な資金調達環境が継続しており、堅調なオフィス賃貸市況等から、事務所ビル用地の需要は堅調である。位置、形状、高度利用の可否等の個別性が強いため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、仙台市中心部に存する中高層事務所ビル・店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域一円である。主たる需要者は、県内外の事業法人のほか、不動産投資法人及び不動産会社等である。北側広瀬通向かいは国分町歓楽街であるが、南側及び西側のオフィスやマンションを中心とする地域の影響で地価は不安定な状況を脱却しつつある。需要の中心となる価格帯は、５００㎡程度の事務所・店舗用地として４億円程度と見込まれる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は中心商業地域の店舗付事務所地である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する商業地等の価格に比準して求めたもので、各段階で収益性の観点も反映しており、実証的で規範性は高い。収益価格は、新たに賃貸ビルを建築することを想定し、収益性の観点から求めたものであるが、本件では、手法適用の各段階に流動的な要素が多く規範性は劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 典型的事業者は県内外の事業法人等であり、実際の売買事例を参考に取引に入ることから、比準価格は市場参加者の意思を反映した実証的な価格といえる。また、典型的需要者は収益性の観点から意思決定を下す事業法人等であるが、収益価格は収入や空室率の査定等の想定要素を含んでいることから、相対的に実証性に劣る。そこで、本件では、比準価格を重視しつつ、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	青葉通一番町駅北西方
距離	330 m
土地の状態
土地面積	141.3 坪 (467 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の事務所ビル、金融機関が存する商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区国分町１丁目６番５
標準地の範囲
東	60 m
西	70 m
南	70 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市中心部における幹線道路背後の商業地域
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の事務所ビルのほか、駐車場等の低層利用も見られる。周辺では大規模マンションが建築中である。地域内には格別の変動要因はなく当分の間現状を維持すると予測する。 (2)事務所ビル、店舗兼事務所ビルを中心とした商業地域。飲食店が混在しやや国分町繁華街の影響を受ける地域ではあるが、周辺ではオフィスビルやマンションの新築も見られ、需要は今後も底堅く推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 294万5,646 円 1平米 89万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 293万2,422 円 1平米 88万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 294万5,646円 1平米 89万1,000円
前年から次年への変動率 5.7 ％
2022年	1坪 264万8,106円 1平米 80万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 293万2,422円 1平米 88万7,000円
前年から次年への変動率 5.5 ％
2019年	1坪 264万8,106円 1平米 80万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)仙台市の人口、世帯数は増加傾向が続いている。円高、物価高、海外の金利高等の懸念はあるが、国内では概ね良好な資金調達環境が続いている。 (2)仙台市の商業地域は画地条件に優れる物件は供給不足が続いており、需要は旺盛である。再開発プロジェクトを利用した新築計画も散見される。
地域要因
(1)市中心部における幹線道路背後の商業地域であり、地域要因に格別の変動はない。周辺では大規模マンションが建築中である。 (2)地域に特段の変動要因は無いが、周辺の地域ではオフィスビルやマンション建設も見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区国分町１丁目６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	136万1,546 円／平米 450万1,271 円／坪
推定価格 平米 坪	125万8,669 円／平米 416万1,160 円／坪
標準価格 平米 坪	93万968 円／平米 307万7,780 円／坪
査定価格 平米 坪	93万1,000 円／平米 307万7,886 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311030 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区国分町１丁目６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	74万9,161 円／平米 247万6,726 円／坪
推定価格 平米 坪	74万6,161 円／平米 246万6,808 円／坪
標準価格 平米 坪	85万811 円／平米 281万2,781 円／坪
査定価格 平米 坪	85万1,000 円／平米 281万3,406 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311030 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区国分町１丁目６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	78万7,534 円／平米 260万3,587 円／坪
推定価格 平米 坪	81万2,735 円／平米 268万6,902 円／坪
標準価格 平米 坪	87万5,792 円／平米 289万5,368 円／坪
査定価格 平米 坪	87万6,000 円／平米 289万6,056 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311010 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区国分町１丁目６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	67万6,461 円／平米 223万6,380 円／坪
推定価格 平米 坪	72万9,154 円／平米 241万583 円／坪
標準価格 平米 坪	95万4,390 円／平米 315万5,213 円／坪
査定価格 平米 坪	95万4,000 円／平米 315万3,924 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情