路線価 (2023) 大阪府東大阪市長田西4-36外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 東大阪市大阪府東大阪市長田西４丁目３６番外
価格時点	2023 年
駅名	長田駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億5,600万 円 (801 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万4,670 円 1平米 19万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1億5,500万 円 (801 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万1,364 円／坪 1平米 19万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、東大阪市及び隣接市における工業地域一円と判定される。主たる需要者は中小規模の製造業・流通関連の事業者等が想定される。新型コロナウイルスの影響は限定的であり、街路条件等が良好で、かつ纏まった画地規模を有する工業地の宅地需要は依然として堅調である。特に、当該地域は大阪市中心部との接近性についても良好である。なお、工業地は規模や街路条件により取引価格が多様であることから、市場の中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は東大阪市及び周辺市を含む内陸型の工業地域と判定した。典型的需要者は物流関連企業を中心とする法人事業者であると想定される。近年の新型コロナの影響もなく道路条件等により相違はあるものの地価は上昇基調であると予測される。近隣地域は、大阪中央環状線及び阪神高速道路等複数の交通網に恵まれた地域である。画地規模、業種等により多様な用途による取引が想定されるため取引の中心となる価格帯について把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地周辺は、自用の倉庫や工場等を主体とした地域であり、自用目的の取引を中心に地価が形成されているため、収益価格は対象標準地の価格形成に大きな影響を及ぼさず、相対的信頼性は劣ると判断した。以上より、本件では市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡性にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から求められており市場性を反映した価格である。内陸型の工場、倉庫等が建ち並ぶ地域であり、一部には賃貸市場があるものの投下資本に見合うほどの賃貸市場が成熟していないことから収益価格は低位に求められた。以上より、本件では市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡性にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	長田駅西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	242.3 坪 (801 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場兼事務所
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小工場、事務所等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東大阪市大阪府東大阪市長田西４丁目３６番外
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	15 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	倉庫兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	35 m
面積	700 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小工場・倉庫等が混在する幹線街路背後の工業地域で、地域要因に特段の変動はなく今後も現状を維持するものと予測する。街路条件及び交通接近条件の良好な工業地の引き合いは強く、堅調な宅地需要が認められる。 (2)工業地の需要は物流関連を中心に依然として堅調である。幹線道路との位置関係等が良好で需要は堅調である。地域要因に特段の変動要因はなく地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層倉庫兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 64万4,670 円 1平米 19万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 64万1,364 円 1平米 19万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 64万4,670円 1平米 19万5,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 63万1,446円 1平米 19万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 64万1,364円 1平米 19万4,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 63万1,446円 1平米 19万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症拡大の影響を受けない業種の企業による宅地需要は堅調であり、街路条件等の良い工業地を中心に地価は上昇基調にある。 (2)工業地の需要は依然として堅調で地価は上昇傾向にある。規模、立地条件等で引き合いの多寡は異なるものの東大阪市の工業地は堅調に推移している。
地域要因
(1)当該地域の地域要因は安定しており、特段の変動要因は認められない。 (2)地域要因に特段の変動要因はないものの規模、複数の幹線道路等の関係が良好で依然として需要は堅調であり地価は上昇傾向で推移する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	7344 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市長田西４丁目３６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万6,660 円／平米 74万9,338 円／坪
推定価格 平米 坪	22万9,153 円／平米 75万7,580 円／坪
標準価格 平米 坪	19万4,197 円／平米 64万2,015 円／坪
査定価格 平米 坪	19万4,000 円／平米 64万1,364 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	流通業務地区（流通業務地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	6072 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市長田西４丁目３６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万587 円／平米 79万5,381 円／坪
推定価格 平米 坪	23万3,255 円／平米 77万1,141 円／坪
標準価格 平米 坪	20万2,830 円／平米 67万556 円／坪
査定価格 平米 坪	20万3,000 円／平米 67万1,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	4673 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市長田西４丁目３６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,655 円／平米 50万7,983 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,499 円／平米 51万4,080 円／坪
標準価格 平米 坪	17万9,976 円／平米 59万5,001 円／坪
査定価格 平米 坪	18万 円／平米 59万5,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	6574 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市長田西４丁目３６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万7,942 円／平米 58万8,276 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,145 円／平米 59万8,865 円／坪
標準価格 平米 坪	20万3,077 円／平米 67万1,373 円／坪
査定価格 平米 坪	20万3,000 円／平米 67万1,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	7344 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市長田西４丁目３６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万3,161 円／平米 103万5,310 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,820 円／平米 51万5,141 円／坪
標準価格 平米 坪	19万8,750 円／平米 65万7,068 円／坪
査定価格 平米 坪	19万9,000 円／平米 65万7,894 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	2.6 m
側道方位2	北
側道幅員2	2.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情